マンション経営Q&A

マンション経営を始める前に

「マンション経営」とは？

不動産投資は、マンションを購入時よりも高額で売却することで収益を得るものと、マンションの部屋を賃貸にすることで、家賃収入で収益を得るものがあります。
マンション経営は後者、家賃収入で収益を得る方法です。
絶えず第3者に賃貸することで、生涯にわたり収入を得ることができます。
日本ホールディングスでは、お客様のマンション経営を全力でバックアップ。
賃貸管理や修繕のご相談、入居者募集など、マンション経営に関して安心のサポートサービスでお客様のマンション経営を支えます。

マンション経営のメリットは何ですか？

マンション経営のメリットは長期的に安定して収益を上げることが出来ることです。
また、節税対策が出来ることと、ローンを生命保険のようにして使うということも出来ることがメリットです。
人気物件となれば、入居者はあまり出ていきませんし、入居希望者は安定して現れます。
ですから長期的に収益を上げることが出来るようになります。
税金面では相続税対策として使えることもありますし、マンション経営にかかる費用を経費として計上することが出来るので、税金を抑えることが出来るようになります。
物件購入時のローンは団体信用生命保険に加入することになるので、これを生命保険代わりに出来ます。

ワンルームマンション経営のメリットとは？

マンション経営の場合に最も問題となるリスクは空室期間です。
つまり、家賃が月10万円の物件で、12か月の利用があれば120万円となりますが、空室期間が6か月あると60万円となります。
大きな損失となりますし、ローンを組んでいる場合などには死活問題にもなりかねません。
ワンルームが好まれるのは、この最大のリスクである空室期間が比較的少ないからです。
高齢化や独身者の急増から都心部はもとより全国的に独身世帯が増えており、ワンルームの需要も急増しています。
さらに物件価格も安く数を所有することも可能なため分散投資となりさらにリスクを軽減できます。

年金対策としてマンション経営にはメリットがありますか？

老後の生活を支えるためのものとして誰もが思い浮かべる年金ですが、定期的に行われる年金改革では給付される年金額が減少することがはっきりしています。
保険や預貯金などの資産を持っていても、インフレなどによる目減りもあり得ますので、油断は禁物です。
それに対しマンション経営は、初期段階では家賃収入と経費の支出の差額での利益ですが、将来的には年間100万円ほどの収入が見込まれます。
というのはローンの支払いが終われば、家賃収入がマンション経営の収入となるからです。
しかもマンション自体は資産として残るので、年金対策として有効な方法と言えます。

マンション経営に必要な年収は？

昔はマンション経営といえば資産を持っている投資家がするものでした。
しかし、現在は不動産担保ローンでサラリーマンでも手軽に不動産投資を始められるようになったことから、さまざまな人がやっています。
不動産担保ローンでマンションを購入して経営する場合、年収が最も重要と考える人がいますが、実は年収はそれほど影響しないこともあります。
マンション経営のためのローンでは、家賃収入からローンを返済していくので、十分な家賃収入を得られるかどうかというポイントが最も重要です。
すなわち、投資物件の評価が重要になります。
もちろん、収入に余裕がある人は自分の収入からもローンを返済していけるので、有利になるでしょう。

マンション経営をこれから始めるにあたり、必要経費は？

マンション経営については、基本的にローンを組んでお金を借りて購入することがほとんどとなるので、収支バランスをしっかりと考慮した経営が必要になります。
必要となる経費の額などもしっかりと把握しておくことが必要であり、固定資産税や定期的な修繕費用などを見込んでおき、空室リスクなども配慮しておくことが大切になるでしょう。

サラリーマンでもマンション経営を始められますか？

「マンション経営はお金持ちがやるもの」といった考えが未だに多くの人に残っていますが、昨今はサラリーマンでも比較的気軽にマンション経営を始められるようになりました。
将来、年金だけでの生活は難しいと考えている方など、多くの方がマンション経営を続けています。
今の時代は少ない自己資本でローンを活用し、ローン返済は家賃収入でほとんど支払うことができ、家計に負担がない形で運用ができます。
将来を見通したマンション経営をしっかり考えたうえで始めると良いでしょう。
投資プランを最初にたてることがポイントです。
もちろん、日本ホールディングス全体でオーナー様のマンション経営をサポートさせて頂きます。
お気軽にお問い合わせください。

マンション経営に必要な資格や有利になるものはありますか？

マンション経営をする際に法律上必要な資格はありませんが、不動産やマンション管理の専門知識があれば経営に役立ちます。
マンション経営に最低限必要になる法律知識が身に付くものは、宅地建物取引士です。マンションの管理などに必要な知識が身に付くものは、マンション管理士です。
管理組合の組織運営の仕方などがわかります。
不動産投資に関して取れる資格はいくつかありますが、資格がなくとも日本ホールディングス全体でお客様のマンション経営をサポートいたしますのでご安心ください。

マンション経営がインフレに強い理由は？

マンション経営をするメリットの1つにインフレ対策があります。
それは、インフレが起こると、預金などの金融資産は価値が低下する可能性がありますが、マンションなどの不動産は、その影響を受けにくく、価値が低下しにくいためです。
さらに、これによって物価が上がると、マンションそのものの資産的価値や家賃収入も増加する傾向があるのです。
そのため、このような状況になれば、そのままマンションの経営を続けても、利益を維持することができますし、マンションを売却すれば、大きな利益を得ることができます。
つまり、金融資産にとっては大打撃を受けかねない状況であっても、マンション経営にとっては有利な状況であると言えます。

マンション経営とマンション管理はどう違うの？

マンション経営とマンション管理は同じではありません。
マンション経営はマンションのオーナーとして、毎月得られる賃貸収入と建設費や管理費を含めた費用により収益を上げることを目的とする経営をすることです。
一方、マンション管理は毎月の収入の徴収や、維持管理及び警備等の責任を持つ仕事です。
両者を同じ人間や組織が兼ねることが可能ですが、日本ホールディングスではマンション経営も管理もサポートできますので、これを利用する方法をとることも可能です。
それぞれの事情に合わせたマンション経営・管理ができます。

マンション経営のためには資格が必要ですか？

マンション経営のためには必ずしも資格は必要では有りませんが、持っていると便利なものはあります。
「宅建」の免許は国家試験で、これがないと不動産売買や賃貸物件の仲介をすることが出来ないので不動産業を行うためには必要な免許です。
また「マンション管理士」もマンションの管理組合の住民からのトラブル等があった時、法的手段を用いて解決をするコンサルタント的な役割をはたすことが出来ます。
マンションやアパートなどはいろいろな人が同じ建物に済むのですから、何らかのトラブルが起こることが十分に考えられますので、何かの時に役立つこともあるかもしれません。

マンション経営を始めるために貯金は必要ですか？

マンション経営を始める場合には、貯金があれば、そのお金を頭金や手続きの手数料として使うことができますが、もし貯金が全くないという場合であっても、ローンを組むことで物件を購入することはできます。
ローンの審査においても、しっかりと長期間にわたって返済をしていくことができるかどうかがポイントとなるので、収益を上げていく物件を購入する際には、貯蓄がなくてもマンション経営を開始することができるでしょう。
しかし、長期間にわたるローンを組む場合、利息の割合が大きくなってしまうことがあるので、ある程度頭金があったほうが、返済には有利になります。

マンション経営は副業として良いのでしょうか？

マンション経営を副業として考える人は多くいます。マンション経営を成功させるには、コストを上回る家賃収入をいかに得るかを考える必要があります。
家賃収納の安定度を考える時は、似たような条件の物件の空室率を知ることが大切になります。
空室率は春などの季節に大きく変動します。
空室率の変化に基づいて家賃収納の安定度を把握することで、どのくらいのコストを不動産にかけるかの判断を行うことができます。
マンションなどの不動産を所有しますと、固定資産税などのコストがかかります。
こうしたコストを上回る家賃収入を得るには、人気の間取りのマンションにするなどの工夫が必要になります。

マンション経営における維持費は何がありますか？

マンション経営では、最初に購入する費用以外にも様々な維持費が発生します。
このコストのことをよく考えておくことが非常に大切です。
特に、毎年発生する固定資産税は、相応に重い負担になり得るものです。
その他にも維持費がかかります。
特に水回りでよくトラブルになりやすく、借り主に瑕疵がない限りは大家側つまりマンションオーナー側が負担をしなければいけません。
したがって、マンション経営では税負担と将来に対する備えとして将来発生するであろう修繕に関する積立金のことを考慮した上で、投資を行うことが最低限求められると考えられます。

不労所得としてのマンション経営は簡単ですか？

不労所得としてマンション経営を考えた場合、何だか難しいと考えてしまいがちです。
元手がなければローンを組んだりするのも大変そうだと思ってしまいます。
しかしそんなに難しいことではありません。
着実に年単位で不労所得を得ようと考えるなら、マンション経営はとても確実な方法と言えます。
何と言っても特別な知識がテクニックが必要なわけではありません。
株式投資のようにいつも株価をチェックする必要もなく、入居者さえ決まれば安定して毎月収入が自動的に振り込まれてくるのです。
投資の中でも簡単に取り組める入門的な投資方法とも言えます。

マンション経営でのランニングコストには何がありますか？

マンション経営でのランニングコストの中で代表的なものが、修繕費です。
修繕費は新築時にはもちろんそれほど掛からないのですが、建物、設備が老朽化していくとともに上がっていきます。
この費用の予測は難しいので、発生するたびに費用を計上するのではなく、家賃収入の中から毎月積み立てをしていくことが一般的となっています。
こうしておけば、修繕費として使わなかったとしても別の費用にあてられるため、不測の事態に対応できます。
日本ホールディングスではマンションの管理も代行しておりますので、修繕費のご提案をさせて頂くことが可能です。
オーナー様が安心してマンション経営を続けられるよう、日本ホールディングス全体でサポートいたします。

マンション経営の税金対策について

マンション経営の収入は納税対象になりますか？

マンション経営で得た収入は、事業で行った場合には事業所得、副業で行った場合は不動産所得に該当します。
したがって、それぞれの所得税の規定に従った計算方法で算出された課税所得金額が総所得金額に算入されて、累進課税の対象となります。
したがって、毎年確定申告して、適切に納税する必要があります。
ただし、収入のすべてが課税の対象となるわけではありません。
マンション経営であれば、借入金利子や減価償却費、維持費などを控除することができ、節税に繋がります。
つまり、具体的に増加した収益に対して、納税の義務が生じることとなります。

マンション経営は節税にもなると聞いたことがありますが、その理由は？

マンション経営が節税にもなる理由は、経費です。
賃料などの収益から経費を差し引いたものが課税の対象となりますので、賃料そのままが課税されるわけではありません。
経費にはマンション購入の時のローンの金利であったり、マンション経営に必要なる費用がさまざまにかかってくることになりますから、これらを経費とすることで節税効果を期待できます。

マンション経営による住民税の負担はどの程度ですか？

マンション経営による収入は、確定申告により所得や控除額などを適切に税務署に申告しなければいけません。
これがいわゆる確定申告です。
このとき、所得税だけの話しとして考えている人がいますが、実際にはこの所得や控除などの情報が住民票がある市区町村役場に伝えられます。
その市町村役場から、住民税が課税される運びです。
所得及び控除などの数字は、確定申告で使用したものがそのまま使われていきます。
したがって、住民税額も所得が大きなものであれば、その分だけ税額も大きくなります。
なお、マンション経営をしているにも関わらず申告をしなければ、後々不申告としてペナルティも大きくなることがありますので、注意が必要です。

マンション経営で利用できるローン

マンション経営で利用できるローンは？

マンション経営で利用できるローンは、不動産投資専用のローンになります。
すべての金融機関が、このようなローンを用意しているわけではありませんし、金利も様々です。
一般的に住宅ローンと同じく、申し込み者の収入や年齢などが重視されますが、同時に、物件自体の収益力も審査の対象となります。
また、投資専門の不動産会社であれば、提携ローンを用意していることもあり、不動産会社経由で申し込むと、通りやすかったり、金利が優遇されたりする場合があります。

マンション経営のローン審査はどのようなものですか？

マンション経営を目的にローンを利用する場合は不動産投資ローンを利用することになりますが、自分が住むためのマンションの購入資金を借りる住宅ローンとは審査基準が異なります。
不動産投資ローンはマンション経営という事業に対する融資であるため、住宅ローンのようにお金を借りる人の返済能力ではなく、事業としての採算性や可能性が重視されます。
また、空室などで家賃収入が途絶えると返済負担も増えるために、年収や勤務先の属性の審査基準も厳しくなっています。
ただ、年収や勤務先が基準に満たない場合でも自己資金を多めにだしたり、資産背景の根拠を示すなどして融資が受けられる可能性もあります。
ローンが組めるか不安な方は、日本ホールディングス営業担当にお問い合わせください。

マンション経営のリスク・トラブル

マンション経営において、空室リスクを少なくする為にできることは？

マンション経営は安定した収入を得ることができれば、とても良い投資となりますが、もっている物件が空室となってしまうと収入が入らなくなってしまうので、かなり経営が圧迫されてしまうことになります。
マンション経営において空室リスクを減らすためには、購入時に競合物件の件数や賃貸需要の安定性、需要に応えることができる物件であるかを確かめることが重要です。
購入後は、家賃相場と物件の質から家賃を見直す等の対策方法があります。

資産運用においてマンション経営はどのようなリスクがありますか？

マンション経営であれば、普段の管理などを専門の不動産業者などに委託することができるので、サラリーマンなど普段忙しい人でも手間などを掛けずに取り組むことができるでしょう。
成功させるポイントとしては収益をしっかりと確保することができる物件を選ぶことが挙げられます。
マンションの収益を上げるためには、できるだけ物件の空室率を下げることが必要であり、購入前から周辺のニーズなどをよく調査することが重要になります。
しっかりと調査をしたうえで投資をすれば、リスクは比較的低い投資手段でしょう。

不動産投資におけるマンション経営の難易度はどのくらいですか？

不動産投資の手段としては、直接マンションを購入する方法の他、不動産投資信託に資金を投入する方法などもありますが、マンション経営では、前者の方法で安定した利回りを確保することができます。
投資金額は大きくなってしまいますが、軌道に乗せることができれば、安定した投資となることでしょう。
仕組みや手続きなど難しい点が多いといわれるマンション経営ですが、しっかりと準備を行ってから投資を開始すれば、失敗をすることも少ない手法といえるでしょう。
マンション購入のサポートや日常の管理なども日本ホールディングス全体でサポートを行っていますので、手間もかからず、素人でも取り組みやすい投資といえます。

マンション経営で困ることは弁護士で解決できますか？

マンション経営のトラブルや訴訟の問題が起きた場合に弁護士の力を借りることができます。
マンションのオーナーは場合によって家賃の督促を行わなければなりません。
今までの場合、家賃の督促に関する事柄は民事事件として扱われましたが、近年、賃貸住宅居住安定化法案が制定され、オーナーが家賃の督促を強引に行った場合、刑事事件として扱われることになりました。
更なるトラブルを避けるためにも、問題が起きた場合は、専門家に頼ることをおすすめします。

マンション経営でトラブル対応の負担はありませんか？

マンション経営を行っていると、家賃の滞納や入居者の生活態度による近隣住民の苦情、退去時にかかる費用などトラブルが発生する可能性が少なからずあります。
それに対応するためには多くの時間と労力が必要となります。
しかし、必ずしもオーナー様自身が対応する必要はありません。
日本ホールディングスグループでは賃貸管理の実務部門は日本ベラジスト株式会社が行っております。
日本ベラジスト株式会社の賃貸管理部門は、この業界を知り尽くした専門のスタッフがオーナー様のお部屋の入居から退去、 再募集まで責任をもってサポート致しますので、オーナー様のご負担を最小限に留めるシステムを提供しています。

マンション経営の防犯上の注意点はありますか？

マンション経営をする上で防犯に関することは、経営者にとって最重要課題の一つと言えます。
最近では共用部分のオートロック化が積極的に進められていて、更に防犯カメラの設置をする場合も増加しています。
ただしこのカメラは入居者にとっては監視されていると思われる場合もあるので、注意が必要です。
カメラをむき出しの状態で設置するのではなく、外部からは見つかりにくいように設置することも一つの案です。
また意外な点では共用部分をいつも綺麗に保つことで、未然に犯罪を防ぐ効果があると言われています。
清潔感のあるマンションを維持することもキーポイントです。
日本ホールディングスの新築分譲マンションでは、オートロックや防犯カメラなどを設置し、安心して生活できる空間を提供しています。
また、共同廊下を内廊下とすることで雨風にさらされないため、共同廊下の美しさを保てる物件が多くあります。