低金利政策が続く日本において、注目されている資金の運用先が不動産投資です。
いくつか存在する資金運用のなかでは、比較的安定した収入が得られる堅実な投資といわれています。
しかし、不動産投資はメリットがある反面、リスクなども発生する可能性があります。
やり方次第で確実な収入を得られることがあれば、失敗して損をすることもあるので、不動産投資は確かな知識を持って行わなくてはいけません。
今回は、不動産投資の具体的な方法、メリットやデメリット、リスク回避のために知っておきたい知識などを解説します。
初心者はまず基本から！不動産投資とは
不動産投資とは、利益を発生させることを目標として不動産に投資することをいいます。
不動産投資によって生み出される具体的な利益には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。
インカムゲインは「賃料収入」とも呼ばれており、購入したアパートやマンションなどを他者に貸し出し、それによって生じる家賃収入で得られる利益のことをいいます。
キャピタルゲインとは、手持ちの不動産を売却することで発生する利益を指し、別名「売却益」とも呼ばれています。土地や建物などを購入し、所有している不動産の価値が購入時より上がったタイミングで売却する、という流れです。購入時と売却時の差額が大きければ大きいほど、利益も大きくなります。
不動産投資では、堅実に安定した収入が得られるという理由から、インカムゲインのほうが主流とされています。一方のキャピタルゲインは、将来性があり地価の変動も期待できるという理由から、地方よりむしろ東京などの都心で行われているケースが見受けられます。
不動産投資の種類
不動産投資といっても、どんな不動産でどのように収益を得られるのかイメージできない方もいらっしゃるでしょう。ここからは、不動産投資の主な種類について解説します。
新築や中古マンション（ワンルームマンション）の一室投資
マンションの一室を購入して、家賃や礼金などから収益を得る方法です。とりわけワンルームマンションの一室投資は、少額な資金からでも始めやすいため、初めて不動産投資に触れられる方にはぴったりの手法といえます。
都心部は入居者の回転が早く、次の入居者も決まりやすいため、不動産投資の大敵である空室率の心配も小さくなります。
一室投資のデメリットとしては、一室分のみの家賃収入から修繕費積立金や管理費などを拠出するため、大きな収益は望みにくいという点が挙げられます。不動産投資の入門としては最適ですが、実入りもさほど期待できない点は覚えておいたほうがよいでしょう。
新築や中古マンションの一棟投資
物件を一棟丸ごと購入して、家賃収入から収益を得る方法です。購入時に莫大な資金が必要となるため、金融機関から融資を受けるケースが大半です。
一室投資に比べると、大きな家賃収入・収益が期待できるというメリットがあります。ただし、空室率が高いと資金計画が回らなくなる可能性があり、金融機関への返済が滞るおそれがあります。また、一棟丸ごとともなれば購入時はもちろん、売却時にも相応の資金が要求されるため、なかなか買い手がつきづらいこともデメリットです。総じて、不動産投資の中ではハイリスクハイリターンな部類といえるでしょう。
新築や中古の戸建て投資
戸建て住宅を買い上げ、賃貸に出して家賃収入を得る方法です。戸建ては、単身者よりも家族などが顧客となりやすいため、長期間の賃貸になりやすく、家賃収入が安定しやすいです。
ただし注意点として、戸建ては木造のものが多く、修繕費がかさみやすいなど経費面のデメリットがあります。また売却の際、買い手がつきづらいことも悩みどころです。
これらの他にも、駐車場やオフィスなどを取り扱う不動産投資もありますので、興味がある方はぜひ調べてみてください。
不動産投資の利益の仕組み
先述のとおり、不動産投資の収益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。
インカムゲインは、家賃収入から利益を得る仕組みとなっています。ただし、家賃収入から修繕費や修繕積立金、管理費、固定資産税などを賄うため、家賃収入がそのまま収益となるわけではない点に要注意です。不動産投資では、期待できる収益の計算がとても重要になります。修繕費などの経費も加味して、見込みの収益をシミュレーションしてください。
キャピタルゲインは、物件を購入時より高い価格で売却することで利益を得ます。不動産投資におけるキャピタルゲインは、不動産投資を終える、あるいは一区切りつけるといった「出口戦略」の位置づけとして捉えられることが多いです。
建物は時間とともに老朽化しますので、売却時には修繕費が大きく膨らむことがあります。また、十分なインカムゲインを得られない物件は、買い手がつきづらいです。
よって最初からキャピタルゲインを狙うには、物件の価値や地域の将来性などを踏まえつつ、さらに地価の変動や売却益にかかる税金などを加味しなければいけません。つまるところキャピタルゲインは、専門的な知識を多く要求される高難易度の方法といえます。しっかりと場数を踏んで、不動産投資の知識と経験を身につけてから手を出すのが上策でしょう。
上記を踏まえ、インカムゲイン・キャピタルゲインをトータルで考えると、安定した収益が見込め、また収益のシミュレーションもしやすいインカムゲインが主流となるのもわかります。
不動産投資が人気の理由
不動産投資に人気が集まる理由は、その安定性にあります。
アパートやマンションなどで利益を得る場合、長期的な収入が可能になります。
アパートなどの部屋を借りる際、通常は最低でも2年ほどの契約が必要です。
そのため、ある程度の期間は定期的な収入が保証され、家賃は大きな価格変動がないために一定の金額が利益として発生するのです。
住民がコンスタントに入居して空き部屋が発生しなければ、ほとんど何もしなくても利益を得ることができます。
銀行にお金を預けても利子がほとんどつかないのが、低金利時代といわれる日本の現状です。
それに比べると、堅実かつ一定の収入がほぼ保証されている不動産投資は、お得な資産運用といえるでしょう。
不動産投資以外の資産運用で有名なのが、株式やFXの投資です。
しかし、これらは常に経済情勢などをチェックする必要があり、景気によって価格も大きく変動するため、リスクの高い方法といわれています。
しかし不動産投資は、リスクの少ない運用で、確実な利益が得られる「ミドルリスク・ミドルリターン」である点も魅力です。
一般的には定年とされる高齢になっても、不動産投資により年金以外にも収入が見込めることも、不動産投資の特色といえます。
不動産投資はサラリーマンの副業におすすめ
サラリーマンとしての本業を持ちながら、副業で収入を得る人が増えています。
そのような本業以外にも収入を得られる副業として注目されているのが、不動産投資です。
不動産投資というといろいろと手間がかかり、本業以外の時間に行うことは難しいと考えている人もいることでしょう。
しかし、不動産投資はサラリーマンの副業に適した資産運用方法なのです。
不動産投資をするためには、当然ながら資金が必要になります。
その際、大きな額を持っていない場合、サポートしてくれるのが銀行からの融資です。
しかし融資希望の人間が、職業が定まっておらず安定した収入を得ていない人の場合、銀行は返済能力がない人間と判断し、融資を拒否することがあります。
ところが、サラリーマンなどの安定した収入がある人は、融資の際の審査に通りやすくなるのです。
もっとも、銀行の融資によって不動産投資のための資金調達ができたからといって、肝心の不動産投資がうまくいかないと利益にはなりません。
そのため、いざとなって不動産投資を実行するのに躊躇する人も少なくないでしょう。
しかし、不動産投資はそれほど難しいものではありません。
アパートやマンションなどの物件は、投資者の代わりに管理会社が管理をしてくれます。
そのため、物件の所有者はほとんど何もしなくても大丈夫なのです。
物件所有者として事務的な作業をすることもありますが、土日などの空いた時間に行えるので、本業に差し障ることはありません。
本業というしっかりとした収入源があるからこそ銀行の信頼を得られ、手間もかからない不動産投資は、まさにサラリーマンに向いている副業といえます。
実際に副業として不動産投資を行っているサラリーマンは増えており、今後ますます注目される投資法です。
【年金対策】不動産投資で老後の収入源を確保する
定年退職を迎えると、所属していた会社から退職金を受け取ることができます。
その退職金の運用先として、退職した高齢者の注目を集めているのが不動産投資です。
高齢になれば国から年金が支給されますが、年金だけで生活することは難しいといえます。
また年金制度自体、今では不安定なものになり、高齢者にとって悩みの種となっています。
そのため、年金やこれまでの貯金だけで、今後ゆとりある人生を送れるのか不安になる高齢者が増えています。
そこで注目されているのが、退職金で不動産投資を行い、安定した収入を得るという資産運用方法です。
不動産投資をすることによって、年金以外にも定期的な収入源が確保できるからです。
しかし高齢者の中には、不動産投資を具体的にどのような形で行えばいいのかわからない、という人も少なくありません。
そうした方々におすすめなのが、セミナーに参加して不動産投資に関する情報を得ることです。
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不動産投資を始めるメリット
不動産投資を行うと、さまざまなメリットがあります。
そのメリットとは「不労所得を得られる」、「税制上のメリットを受けられる（節税効果）」、「自己資金が少なくても開始できる」、「自分で物件管理を行う必要がない」の4つです。
次の段落から、不動産投資を始めるメリットについて解説します。
メリット1 安定した収入を得ることができる
不動産投資の最大のメリットは、不労所得を得られることです。
従来の収入を得る方法である労働力の提供をすることなく、収入を得ることが可能なのが不動産投資の魅力といえます。
アパートやマンションなどを購入して行うインカムゲインの場合、入居者を確保さえすれば、毎月安定した家賃収入を得ることが実現します。
また、所有している不動産の価値が上がった場合、不動産を売却するキャピタルゲインに切り替えて利益を発生させるのも、不労所得の手段です。
不動産投資を行っている人の中には、複数の物件を所有し不労所得をさらに増やしている例もあります。物件の所有数を増やせば、それだけ不労所得は倍増します。
当初は副業として不動産投資を開始し1件の物件を購入した人が、定期的に不労所得を得ることに成功し、得た利益をさらに不動産投資に回すというケースもあります。
そうして、複数の物件を所有しているおかげで、大きな不労所得を得ることができたため、副業ではなく専業の大家として独立する人もいるのです。
メリット2 節税効果がある
不動産投資を行うために新築物件を購入した際、初年度は節税効果が見込めます。
物件を購入した初年度は、登録免許税や不動産取得税を経費扱いとして計上することができるからです。
初年度では、固定資産税、減価償却費、火災保険料、その他の費用が経費として認められ、納税を軽減することができます。
また、不動産投資による収益が赤字の場合、所得税・住民税を減税することが可能です。
赤字の場合、赤字分の金額がマイナス扱いとなるので、本来納税する所得税と住民税の金額から引かれることになります。
そして、相続税も節税の対象となります。
相続時に引き継いだ現金や株などは100%課税対象ですが、不動産の場合は60%ほどに下がります。
その不動産を不動産投資として第三者に賃貸すれば、さらに建物の評価額が30%控除されるのです。
また、小規模宅地の特例制度により、敷地のタイプによって評価額が減額され、土地の相続税評価額はさらに減額されます。
こうしたことから、アパートやマンション経営など不動産投資をすることによって、節税効果が期待できるのです。
メリット3 少額資金でも始められる
不動産投資を始めるには、当然ながら不動産を所有しなくてはいけません。
親が持っていた土地や建物を引き継ぐ場合は何も問題ありませんが、最初から不動産を所有していない場合は、自分で費用を出して不動産を購入する必要があります。
不動産は安価なものではないため、不動産を購入する資金がなく不動産投資ができないと諦めている人もいることでしょう。
しかし不動産投資は、豊富な資金がなくても開始することが可能なのです。
不動産投資のための資金を用意する方法は、銀行などの金融機関から融資を受けることです。
購入した物件を担保にすれば、融資が可能になります。
この方法により、何千万円もの資金を用意することができるのです。
融資を受けるためには、自分にある程度の社会的地位がなくてはいけません。
今現在、仕事をやっていて定期的な収入があること、その収入を証明できるものを提示できることが、融資の条件です。
その条件をクリアして審査を通過すれば、何千万円もの融資を受けることができます。
大きな額の貯金がなくても始められるのが、不動産投資の特色です。
メリット4 自分で物件を管理する必要がない
不動産投資はさまざまな管理業務が必須なため、手間がかかり面倒なのでは、というイメージを持っている人も中にはいます。
しかし不動産投資は、自分で管理をしなくてもやっていけるものなのです。
アパートやマンション、土地などの不動産投資では、不動産所有者の代理として管理を一括してくれる専門の管理会社がいます。
管理会社は、所有者から管理手数料を受け取る代わりに、不動産管理の業務全般を請け負ってくれるのです。
管理会社が請け負ってくれる不動産管理の業務は、リーシング（入居者募集）や契約・更新の手続き作業、家賃の入金管理などです。
また、入居者への家賃滞納の督促、入居者や近隣の住民のクレーム対応なども行い、その管理業務は多岐にわたります。
それら一連の管理業務を所有者の代わりに行ってくれるのが、管理会社なのです。
不動産所有者がひとりで管理を行うのは大変ですが、管理会社に任せれば、所有者に本業があっても本業と不動産投資を両立させることが可能になります。
所有者が面倒な管理をする必要がなく、何もしなくても不動産投資により収入を得ることができるのが、管理会社に任せるうえでのメリットといえます。
また、管理会社に任せることによって、複数の不動産、あるいは遠方にある不動産の管理も可能になります。
所有者が自分で管理人をする場合は、複数の不動産、遠方の不動産まで出かける必要があり、手間と時間がかかります。
しかし、管理会社にすべて任せていれば、そのような手間はかかりません。
リスクもある！？不動産投資のデメリット
不動産投資は、株やFXの投資に比べて堅実でリスクが少ないといわれている投資方法です。
しかし、不動産投資は「ミドルリスク」と呼ばれているように、必ず利益が出るという保証はなく、またデメリットも存在します。
アパートやマンション管理におけるデメリットは、必ずしも入居者がいるとは限らないという点です。
入居者がいなくて空き部屋が多発してしまっては、家賃収入が発生せずに利益が生まれません。
常に入居者がいる状況にするためには、人口密度が高い都心にマンションやアパートを構えることですが、その分、投資費用がかかります。
空き部屋を作らないためには入居率の高い地域など、場所にもこだわることが必要です。
また、物件を何年も管理していると、当然物件は劣化していきます。
そのための修繕費用や、地震や火事などによる損傷とそれにかかる修理代などにも気を配らなくてはいけません。
そして、土地などを所有している場合は、地価の下落があります。
そのため、せっかく不動産を所有していても資産価値が落ちるリスクがあるのです。
不動産投資を検討している人は、事前に不動産所有の際のデメリットも考慮して、対策を講じることが重要です。
不動産投資で失敗しない！リスクを回避する注意点
不動産投資の成功例として、家賃収入により利益を生み出し、その利益をさらに不動産投資に運用するというパターンがあります。
そのような人は、順調にいけば数年後には複数の物件を所有して、楽に高収入を得るという成功体験をすることができるのです。
しかし、不動産投資をする人が、すべてそのような成功を手に入れられるとは限らず、中には投資に失敗した例もあります。
失敗例のひとつは、銀行からの融資を受けた際、返済率を考慮しなかったため、あとになって大変なことになったという例です。
また、利回りだけに気を取られてしまい、その結果、入居者が来ない物件を選んでしまったという例もあります。
そのような失敗をしないためには、どのようなことに気をつけなければいけないのか、堅実に不動産投資を行なうための5つのポイントをご紹介します。
ポイントその1 リスクはなるべく分散する
不動産投資において重要なのが、アパート・マンションなどの物件がどの地域にあるのかという点です。
場所によって学生や社会人など、入居者が異なります。
例えば、学生の入居者をターゲットにして、大学の近くの物件を選ぶという安易な考えはやめたほうがいいでしょう。
確かに大学があることで、ひとり暮らしをする大学生が次々と入居する可能性は高くなります。
しかし、その大学が移転をした場合、ターゲットとしている学生はいなくなってしまいます。
そのため、ひとつの層だけをターゲットとするのではなく、ひとつの層がいなくなったら次の層をターゲットにする、というリスク回避を考えなくてはいけません。
また、複数の地域で物件を管理するという手段もリスク回避になります。
一棟買いの場合、入居希望者が急に減ったとき、あるいは物件の劣化などの問題が起きたら、物件の経営は危ぶまれます。
しかし、複数の物件を所有していれば、一ヶ所の経営が難しくなっても、他の物件の利益でカバーできるというリスク分散が可能になるのです。
ポイントその2 目先の利益に飛びつかない
不動産投資は、うまくいけば安定した不労所得が望める資産運用法です。
しかし、いくら簡単に儲かるからといっても、目先の利益のみにとらわれてしまってはいけません。
不動産投資は、老後の収入源にもなる大事な投資です。
そのため、目先のことだけでなく長期的な視点で投資を行うことが重要になります。
高い利回りであれば、それだけ自らの利益となります。
しかし、利益だけを追求して、長期的に見たときの予想図を描くことを怠ってしまうと、あとでそのツケはやってくるのです。
高い利回りなどで大きな利益があったとしても、それがずっと続くという保証はどこにもありません。
利益があるうちは空き部屋が発生することはありませんが、そのうち入居者が思うように来なくなる場合があります。
また、物件の劣化により修繕費用がかかるなど、時間が経過すればするほど出費の増大も予想されます。
そのため、いろいろな不利な状況を想定して対策を考えることが、不動産投資では重要になるのです。
軌道に乗れば安定した収入を得られることが不動産投資の魅力なので、大きな儲けだけを考えず、堅実に、かつ長期的に安定した収入を得ることを考えましょう。
ポイントその3 自分でも勉強を欠かさない
不動産投資は副業での管理が可能で、その管理もすべて管理会社に任せておけば、自分は何もしなくても収入を得られると、安易な考えを持っている人は一部にいるかもしれません。
しかし、いくら不動産投資が他の資産運用より無難だからといって、簡単に収入が得られるわけではありません。
不動産投資を成功させて確実な収入を得るためには、自身で不動産投資に関する知識を身につけることが重要になります。
物件の入居者を常に確保するためには、心地よい居住環境を提供しなければいけません。
快適な環境をつくるためには、物件の環境を整える工夫が必要です。
ただ、物件を用意すれば自動的に利益が発生するわけではなく、物件所有者の努力が利益につながるのです。
何も努力せずに、適当に不動産を購入してしまうと、あとになって痛い目にあいます。
そのような失敗をしないためには、不動産投資に関する勉強をして、失敗を回避しなくてはいけません。
不動産投資の勉強法は、セミナーに通う、不動産に関する書籍を読むなどがあります。
⇒日本ホールディングス八尾著「京都不動産投資の魅力」プレゼントキャンペーン中！
※外部サイトに移動します。
セミナーでは不動産投資の成功者による体験談などが聞けるので、これから不動産投資を始めたい人にとってはためになるでしょう。
ポイントその4 投資先として価値の高い物件を選ぶ
不動産投資をするうえで重要なのは、物件選びです。賃貸収入を得るためには入居者が必要ですから、その物件がどの地域にあり、どのような層が入居してくれるのか想定しなければいけません。
また、住むだけでなく、そのスペースで事業を行う人、倉庫代わりにする人など、物件の部屋の使用目的はさまざまです。
あらゆる層のニーズに対応できる物件ほど多くの入居が見込めるので、物件所有者もそれに応えられるよう配慮することが大事です。
入居希望者が大いに予想される地域は、大学などがある学生街、ひとり暮らしのサラリーマンが多いオフィス街、工場がある工業地帯などです。
例えば学生街に物件を構えたい場合は、大学生向きのワンルームなどを選ぶことによって、入居率も高くなります。
また、ニーズがあることによって家賃の値崩れが起きにくくなり、一定の収入が期待できます。
そのため、その地域にあった価値の高い物件に投資することが、不動産投資においては大切です。
また、物件だけに気を取られず、地域ごとにどのようなニーズがあるのかを調べることも重要でしょう。
ポイントその5 キャッシュフローを考えて資金計画を立てる
不動産投資で重要なのは、資金計画です。
資金計画をおろそかにしたために、不動産投資に失敗したという例は少なくありません。
失敗の例として、空き部屋のリスクを回避するために無計画な部屋のリノベーションを行うなどが挙げられます。
リノベーションにかかった費用を回収するあてもなく、ただ物件をきれいにすれば入居者が増えるだろうという安直さは、経営を困窮させる原因になります。
お金をかければ不動産投資はうまくいくというものではありません。
このようなコスト意識の欠如した考えでは、キャッシュフローはマイナスになります。
この場合は、安易にリノベーションをしない、あるいはコストを考えて慎重にリノベーションを行うことが正しい選択といえます。
また、融資を受ける際は、返済率を考慮する必要があります。
返済率とは、家賃収入の中の返済額の割合を指します。
返済率の数字が高いと、キャッシュフローが少なくなるという仕組みです。
そのため融資を受けるときは、キャッシュフローがマイナスにならないように返済率を把握することが大事です。
不動産投資で失敗しないためには、計画性とコスト意識を持って資金運用を行い、また返済率の数値を常に頭に入れておくことが重要といえます。
手堅い投資で安定収入を目指そう
不動産投資は、不安定な年金によらない高齢者の収入源、あるいはサラリーマンが副業として行える投資方法として、今後ますます注目が予想される資産運用の方法です。
それほど手間もかからず、やり方次第で手堅い資産運用ができるのが不動産投資の魅力ですが、この方法には当然リスクも発生します。
リスクを回避して成功させるには、不動産投資のメリットとデメリットをきちんと把握することです。
そして、不動産投資に関するいろいろな知識を身につけて、あらゆるリスクを想定し対策を考えることが、不動産投資での安定収益への近道となります。
まとめ
ひと口に不動産投資といっても、その方法は多岐にわたります。いずれにおいても相応の資金が必要となりますが、その条件さえクリアすれば、あとは自助努力がものをいうでしょう。常に経済情勢や地域事情にアンテナを張りめぐらせて、不動産投資に関する情報収集に努めつつ、手堅く資産運用を行ってください。
