低金利政策が続く日本において、注目されている資金の運用先が不動産投資です。
いくつか存在する資金運用のなかでは、比較的安定した収入が得られる堅実な投資といわれています。
しかし、不動産投資はメリットがある反面、リスクなども発生する可能性があります。
やり方次第で確実な収入を得られることがあれば、失敗して損をすることもあるので、不動産投資は確かな知識を持って行わなくてはいけません。
今回は、不動産投資の具体的な方法、メリットやデメリット、リスク回避のために知っておきたい知識などを解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは、利益を発生させることを目標として不動産に投資することをいいます。
不動産投資によって生み出される具体的な利益は、「インカムゲイン」、「キャピタルゲイン」の2種類です。

インカムゲインとは、賃料収入という名称でもいわれ、アパートやマンションなどを購入して、それらの物件を他者に貸す家賃収入によって発生する利益です。

キャピタルゲインとは、手持ちの不動産を売却することで発生する利益で、売却益とも呼ばれています。土地や建物など購入し、所有している不動産の価値が購入したときより上がったタイミングで売却するという流れです。購入した価格と売却時の差額が、大きければ大きいほど大きな利益となります。

不動産投資は、堅実に安定した収入が得られるという理由で、インカムゲインのほうが主流です。キャピタルゲインは、地方の安価な土地などより、将来性があり価格の変動が期待できるという理由で、東京などの都心で行われているケースが見られています。

不動産投資が人気の理由

不動産投資に人気が集まる理由は、その安定性です。
アパートやマンションなどで利益を得る場合、長期的な収入が可能になります。
アパートなどの部屋を借りる際、通常は最低でも2年ほどの契約です。
そのため、ある程度の期間は定期的な収入が保証され、家賃は大きな価格変動がないために一定の金額が利益として発生するのです。
住民がコンスタントに入居して空き部屋が発生しなければ、ほとんど何もしなくても利益を得ることができます。
銀行にお金を預けても利子がほとんどつかないのが、低金利時代といわれる日本の現状です。
それに比べると、堅実かつ一定の収入がほぼ保証されている不動産投資は、お得な資産運用といえるでしょう。

不動産投資以外で自らの資産を増やす方法で有名なのが、株式やFXの投資です。
しかし、これらの投資は常に経済の情勢などをチェックする必要があり、世の中の景気によって価格も大きく変動するため、リスクも高い投資方法といわれています。
しかし、不動産投資は、リスクの少ない運用で、確実な利益が得られる「ミドルリスク・ミドルリターン」である点も魅力です。
一般的には定年とされる高齢になっても、不動産投資により年金以外にも収入が見込めることも、不動産投資の特色といえます。

不動産投資はサラリーマンの副業におすすめ

サラリーマンとしての本業を持ちながら、副業で収入を得る人が増えています。
そのような本業以外にも収入を得られる副業として注目されているのが、不動産投資です。
不動産投資というといろいろと手間がかかり、本業以外の時間に行うことは難しいと考えている人もいることでしょう。
しかし、不動産投資はサラリーマンの副業に適した資産運用方法なのです。
不動産投資をするためには、当然ながら資金が必要になります。
その際、大きな額を持っていない場合、サポートしてくれるのが銀行での融資です。
しかし、融資希望の人間が、職業が定まってなく安定した収入を得ていない人の場合、銀行は返済能力がない人間と判断し、融資を拒否します。
ところがサラリーマンなど安定した収入がある人は、融資の際の審査が通りやすくなるのです。

それでも銀行の融資によって不動産投資のための資金がいくらできたからといって、肝心の不動産投資がうまくいかないと利益にはなりません。
そのため、不動産投資を実行するのに躊躇する人もいることでしょう。
しかし、不動産投資はそれほど難しいものではありません。
アパートやマンションの物件は、投資した人間の代わりに管理会社が管理をしてくれます。
そのため、物件の所有者はほとんど何もしなくても大丈夫なのです。
物件所有者として事務的な作業をすることもありますが、土日などの空いた時間に行えるので、本業のじゃまをすることはありません。
本業というしっかりとした収入源があるからこそ銀行の信頼を得られ、手間もかからない不動産投資はサラリーマンに向いている副業といえます。
実際に副業として不動産投資を行っているサラリーマンは増えており、今後ますます注目される投資法です。

不動産投資で老後の収入源を確保する

老後
定年退職をむかえると所属した会社から退職金を受け取ることができます。
その退職金の運用先として、退職をした高齢者が注目しているのが不動産投資です。
高齢になれば国から年金が支給されますが、年金だけで生活することは難しいといえます。

また、年金制度自体、今では不安定なものになり、高齢者にとって悩みの種です。
そのため、年金やこれまでの貯金だけで、今後ゆとりある人生を送れるのかどうか不安になる高齢者が増えています。

そこで、注目されているのが、退職金で不動産投資を行い、安定した収入を得るという資産運用方法です。
不動産投資をすることによって、年金以外にも定期的な収入源が確保できるからです。
しかし、高齢者のなかで、不動産投資を具体的にどのような形で行えばいいのか、わからない人は少なくありません。
そのような人におすすめなのが、セミナーに参加して不動産情報に関する情報を得ることです。

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不動産投資を始めるメリット

サラリーマン不動産投資
不動産投資を行うと、さまざまなメリットがあります。
そのメリットとは「不労所得を得られる」、「税制上のメリットを受けられる(節税効果)」、「自己資金が少なくても開始できる」、「自分で物件管理を行う必要がない」という4つです。
次の段落からメリット4つの特徴を解説します。

メリットその1 不労所得を得られる

不動産投資の最大のメリットは、不労所得を得られることです。
従来の収入を得る方法である労働力の提供をすることなく、収入を得ることが可能なのが不動産投資の魅力といえます。
アパートやマンションなどを購入して行うインカムゲインの場合、入居者を確保さえすれば、毎月安定した家賃収入を得ることが実現します。

また、所有している不動産の価値が上がった場合、不動産を売却するキャピタルゲインに切り替えて利益を発生させるのも、不労所得の手段です。
不動産投資を行う人のなかには、複数の物件を所有し不労所得をさらに増やす例もあり、所有している物件を増やせば、それだけ不労所得は何倍にもなります。

当初は副業として不動産投資を開始し1件の物件を購入した人が、定期的に不労所得を得ることに成功し、得た利益をさらに不動産投資に回すというケースがあります。

そうして、複数の物件を所有しているおかげで、大きな不労所得を得ることができたため、副業ではなく専業の大家として独立する人もいるのです。

メリットその2 節税効果がある

不動産投資を行うために新築物件を購入した際、初年度は節税効果が見込めます。
物件を購入した初年度は、登録免許税や不動産取得税を経費扱いとして計上することができるからです。
初年度では、固定資産税、減価償却費、火災保険料、その他の費用が経費として認められ、納税を軽減することができます。

また、不動産投資による収益が赤字の場合、所得税・住民税を減税することが可能です。

赤字の場合、赤字分の金額がマイナス扱いとなるので、本来納税する所得税と住民税の金額から引かれることになります。
そして、相続税も節税の対象です。
相続の際に引き継いだ現金や株などは100%課税対象ですが、不動産の場合は60%ほど下がります。
その不動産を不動産投資として第三者に賃貸すれば、さらに建物の評価額が30%控除されるのです。

また、小規模宅地の特例制度により、敷地のタイプによって評価額が減額され、土地の相続税評価額はさらに減額されます。
アパートやマンション経営など不動産投資をすることによって、節税効果が期待できるのです。

メリットその3 自己資金が少なくても始められる

不動産投資を始めるには、当然ながら不動産を所有しなくてはいけません。
親が持っていた土地や建物を引き継ぐ場合は何も問題ありませんが、最初から不動産を所有していない場合は、自分で費用を出して不動産を購入する必要があります。
しかし、不動産は安価なものではないため、不動産を購入する資金がなく不動産投資ができないと諦めている人もいることでしょう。
しかし、不動産投資は、豊富な資金がなくても開始することが可能なのです。
不動産投資のための資金を用意する方法は、銀行などの金融機関から融資を受けることです。

購入した物件を担保にすれば、融資が可能になります。
この方法により、何千万円もの資金を用意することができるのです。
融資を受けるためには、自分にある程度の社会的地位がなくてはいけません。

今現在、仕事をやっていて定期的な収入があること、その収入を証明できるものを提示できることが、融資の条件です。
その条件をクリアーして審査を通過すれば、何千万円もの融資を受けることができます。

大きな額の貯金がなくても始められるのが、不動産投資の特色です。

メリットその4 自分で物件を管理する必要がない

不動産投資はさまざまな管理業務が必須なため、手間がかかり面倒なのではというイメージを持っている人がなかにはいます。
しかし、不動産投資は、自分で管理をしなくてもやっていけるものなのです。

アパートやマンション、土地などの不動産投資では、不動産所有者の代理として管理を一括してくれる専門の管理会社がいます。
管理会社は、所有者から管理手数料を受け取る代わりに、不動産管理の業務全般を請け負ってくれるのです。

管理会社が請け負ってくれる不動産管理の業務は、リーシング(入居者募集)、契約・更新の手続き作業、家賃の入金管理などです。
また、入居者への家賃滞納の督促、入居者や近隣の住民のクレーム対応なども行い、その管理業務は多岐にわたります。
それら一連の管理業務を所有者の代わりに行ってくれるのが、管理会社なのです。

不動産所有者がひとりで管理を行うのは大変ですが、管理会社に任せれば、所有者に本業があっても本業と不動産投資を両立させることも可能になります。

所有者が面倒な管理をする必要がなく、何もしなくても不動産投資により収入を得ることができるのが、管理会社に任せることのメリットです。
また、管理会社に任せることによって、複数の不動産、あるいは、遠方にある不動産の管理も可能になります。

所有者が自分で管理人をする場合は、複数の不動産、遠方の不動産まで出かける必要があり、手間と時間がかかります。
しかし、管理会社にすべて任せていれば、そのような手間はかかりません。
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リスクもある!?不動産投資のデメリット

ポイント
不動産投資は、株やFXの投資に比べて堅実でリクスが少ないといわれている投資方法です。
しかし、不動産投資は「ミドルリスク」と呼ばれているように、必ず利益が出るという保証はなくデメリットも存在します。

アパートやマンション管理のデメリットは、必ず入居者がいるとは限らないという点です。
入居者がいなくて空き部屋が多発してしまっては、家賃収入が発生せずに利益が生まれません。

常に入居者がいる状況にするためには、人口密度が高い都心にマンションやアパートを構えることですが、その分、投資費用がかかります。

空き部屋を作らないためには入居率の高い地域など、場所にもこだわることが必要です。
また、物件を何年も管理していると、当然物件は劣化していきます。

そのための修繕費用、地震や火事などによる損傷とそれにかかる修理代などにも気を配らなくてはいけません。
そして、土地などを所有している場合は、地価の下落があります。

そのため、せっかく不動産を所有していても資産価値が落ちるリクスがあるのです。
不動産投資を検討している人は、事前に不動産所有の際のデメリットも配慮して、対策を考えることが重要です。

不動産投資で失敗するケースも!回避するポイントは

不動産投資の成功例として、家賃収入により利益を生み出し、その利益をさらに不動産投資に運用するというパターンがあります。
そのような人は、順調にいけば数年後に複数の物件を所有して、楽に高収入を得るという成功体験をすることができるのです。

しかし、不動産投資をする人が、すべてそのような成功を手に入れられるとは限らず、なかには投資に失敗した例もあります。
失敗例のひとつは、銀行からの融資を受けた際、返済率を考慮しなかったので、あとになって大変なことになったという例です。

また、利回りだけに気を取られてしまい、その結果、入居者が来ない物件を選んでしまったという例もあります。
そのような失敗をしないためには、どのようなことに気をつけなければいけないのか、堅実に不動産投資を行なうための5つのポイントを次から紹介します。

ポイントその1 リスクはなるべく分散すること

不動産投資において重要なのが、アパート・マンショなどの物件がどの地域にあるのかという点です。
場所によって学生、社会人と入居者が異なります。

例えば、学生の入居者をターゲットにして、大学の近くの物件を選ぶという安易は考えはやめたほうがいいでしょう。
確かに、大学があることでひとり暮らしをする大学生が次々と入居する可能性は高くなります。
しかし、その大学が移転をした場合、ターゲットとしている学生はいなくなってしまいます。

そのため、ひとつの層だけをターゲットとするのではなく、ひとつの層がいなくなったら次の層をターゲットにするというリスク回避を考えなくてはいけません。

また、複数の地域で物件を管理するという手段もリクス回避になります。
1棟買いの場合、入居希望者が急に減ったとき、あるいは物件の劣化などの問題が起きたら、物件の経営は危ぶまれます。

しかし、複数の物件を所有していれば、ひとつのところの経営が難しくなっても、他の物件の利益でカバーができるというリクス分散が可能になるのです。

ポイントその2 目先の利益に飛びつかないこと

不動産投資は、うまくいけば安定した不労所得を得ることができる資産運用法です。
しかし、いくら簡単に儲かるからといっても、目先の利益のみにとらわれてしまってはいけません。

不動産投資は、老後の大事な収入源にもなる大事な投資です。
そのため、目先のことだけでなく長期的な視点で投資を行うことが重要になります。

高い利回り、管理費用であれば、それだけ自らの利益となります。
しかし、利益だけを追求して、長期的に見たときの予想図を描くことを怠ってしまうと、あとでそのツケはやってくるのです。

高い利回りなどで大きな利益があったとしても、それがずっと続くという保証はどこにもありません。
利益があるときは空き部屋が発生することはありませんが、そのうち入居者が思うように来ない場合があります。

また、物件の劣化により修繕費用がかかるなど、時間が経過すればそれだけの出費も今後は予想されます。

そのため、いろいろな不利な状況を想定して対策を考えることが、不動産投資では重要になるのです。

軌道に乗れば安定した収入を得られることが不動産投資の魅力なので、大きな儲けだけを考えずに、堅実に、かつ長期的に安定した収入を得ることを考えましょう。

ポイントその3 自分でも勉強を欠かさないこと

不動産投資は副業での管理が可能で、管理は管理会社に任せれば自分は何もしなくても収入を得られると、安易な考えを持っている人は一部にいるかもしれません。
しかし、いくら不動産投資が他の資産運用よりリクスの少ないものだからといって、簡単に収入が得られるわけではありません。

不動産投資を成功させて確実な収入を得るためには、自身で不動産投資に関する知識を身につけることが重要になります。
物件の入居者を常に確保するためには、心地よい居住環境を提供しなければいけません。

快適な環境をつくるためには、物件の環境を整える工夫が必要です。
ただ、物件を用意すれば自動的に利益が発生するわけではなく、物件所有者の努力が利益を生み出すかどうかにかかっているのです。

何も努力せずに、適当に不動産を購入してしまうとあとになって痛い目にあいます。
そのような失敗をしないためには、不動産投資に関する勉強をして失敗を回避しなくてはいけません。

不動産投資の勉強法は、セミナーに通う、不動産に関する書籍を読むなどがあります。


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セミナーでは不動産投資の成功者による体験談などが聞けるので、これから不動産投資を始めたい人にとってはためになるでしょう。

ポイントその4 投資先として価値の高い物件を選ぶこと

不動産投資をするうえで重要なのは物件選びです。賃貸収入を得るためには入居者が必要ですから、その物件がどの地域にあり、どのような層が入居してくれるのか想定しなければいけません。
また、住むだけでなく、そのスペースで事業を行う人、倉庫代わりにする人など、物件の部屋の使用用途はさまざまです。

あらゆる層のニーズに対応できる物件ほど多くの入居が見込めるので、物件所有者もニーズに応えられるように配慮することが大事です。
入居者希望者が大いに予想される地域は、大学などがある学生街、ひとり暮らしのサラリーマンが多いと予想されるオフィス街、工場などがある工業地帯などです。

例えば学生街に物件を構えたい場合は、大学生向きのワンルームなどを選ぶことによって、入居率も高くなるのです。
また、ニーズがあることによって家賃の値崩れが起きにくくなり、一定の収入が期待できます。

そのため、その地域にあった価値の高い物件に投資することが、不動産投資においては大切なことです。

また、物件だけに気を取られずに、地域ごとにどのようなニーズがあるのかを調べることも大事といえます。

ポイントその5 キャッシュフローを考えて資金計画を立てること

不動産投資で重要なのは資金計画です。
資金計画をおろそかにしたお金の使い方をしたのが原因で、不動産投資に失敗したという例は少なくありません。

失敗の例として、空き部屋のリスクを回避するために無計画に部屋のリノベーションをした例です。
リノベーションにかかった費用の回収のあてもなく、ただ物件をきれいにすれば入居者が増えるだろうという無計画さは、経営をより苦しくさせる原因になります。

何も考えずに、お金をかければ不動産投資はうまくいくという安易な考えが失敗を招くのです。
このようなコスト意識の欠如した考えでは、キャッシュフローはマイナスになります。

この場合は、安易にリノベーションをしない、あるいは、コストを考えて慎重にリノベーションを行うことが正しい選択といえます。
また、融資を受ける際は返済率を考慮する必要があります。

返済率とは家賃収入のなかの返済額の割合を指します。
返済率の数字が高いとキャッシュフローが少なくなるという仕組みです。

そのため、融資を受けるときは、キャッシュフローがマイナスにならないように返済率を把握することが大事です。

不動産投資で失敗しないためには、資金運用は計画性を持って行いコスト意識を持つこと、そして、返済率の数値を常に頭に入れておくことが重要といえます。

手堅い投資で安定収入を目指そう

不動産投資は、加速する高齢化社会に向けて高齢者が得られる不労所得、あるいはサラリーマンが副業として行える投資方法として、今後ますます注目が予想される資産運用の方法です。

それほど手間もかからず、やり方次第で手堅い資産運用ができるのが不動産投資の魅力ですが、この資産運用は簡単なだけでなくリスクも発生します。
リスクを回避して成功させるには、不動産投資に関するメリットとデメリットを把握することです。

そして、不動産投資に関するいろいろな知識を身につけて、あらゆるリスクを想定して対策を考えることが、不動産投資での安定収益の近道となります。