投資メリットが多い京都不動産
都市部の物件が依然として人気なのは、
人口が集中しているため空室リスクが比較的低いこと、
そして相続税対策や節税目的で購入する層が多いことなどが理由です。
一方、都市郊外や地方の物件は低価格で表面利回りが高いものの、
全国的人口減少傾向および都市部への人口流出が止まらないなか、
空室リスクは今後も高まる見込みです。
都市部の物件は利回りが低く、地方の物件は空室リスクが高い。
このような状況では、不動産投資による資産形成は相当にハードルが高いと思うのは、
致し方ないことかもしれません。
そんな状況の中、にわかに「不動産投資の穴場」として注目を集めているのが、
大都市でありながら今まで投資先としては隠れた存在であった京都です。
過熱する不動産投資、不足する投資用マンション
アベノミクス以降の急激な地価の上昇、建築コストの高騰、
そして不動産投資ブームの過熱で投資用マンションの価格は高止まり状態にあります。
特に東京・大阪・福岡などの大都市圏では、投資家間の競争の激化などを背景に、
投資利回りも急激に低下し、投資に適した物件を購入するのは難しい状況です。
そのため、地方の高利回り物件を物色する動きもありますが、
地方物件には高利回りに比例するだけのリスクも存在しており、
購入を検討する際には注意が必要です。
その中でも一番の懸念は、人口減少による空室リスクです。
地方都市の人口は一部の大都市を除き、一貫して減少し続けています。
特に深刻なのは、人口減少により町の活力が失われると、
進学や就職のために若年層が他府県に流出し、
残るのは高齢者ばかりという「人口の空洞化」が起こる点です。
満室想定の利回りが高くても、
実際にその家賃で入居してくれる人がいなければ絵に描いた餅でしかありません。
賃貸人がいようがいまいが、毎月のローン返済や管理費、修繕積立金、
固定資産税などは確実にかかります。
さらに、周囲の空室が多すぎて家賃の値下げ競争が激化し、
家賃よりも管理費や修繕積立金などの固定費のほうが多くなっている物件もあります。
それでも「空室よりはまし」と何とか客付けをしようとすれば、
今度は管理会社に2ヵ月、3ヵ月分の「広告料（入居促進費）」を払うことになります。
家賃があまりにも安いと、管理会社も家賃1ヵ月分の広告費では動かないのです。
にわかには信じがたいかもしれませんが、
北海道や青森など一部の地方では、現実に起こっている現象です。
地方物件を見ていると、最初の数年は良くても、
長い目で見れば資産どころか負債になっていく可能性が高いように思えます。
そして、最後には
「どんなに安値でもいいか手放したい」「お金を払うから引き取ってほしい」…
そんな末路を迎える収益物件もあるでしょう。
こんな投資なら、手を出さないほうがよほどマシなのです。
不動産投資の穴場「京都」
東京・大阪・福岡などの大都市圏には投資に適した利回りの物件がない、
かといって高利回りの地方物件ではリスクが高すぎる。
そんな状況の中、にわかに「不動産投資の穴場」として注目を集めているのが、
大都市でありながら今まで投資先としては隠れた存在であった京都です。
なぜ京都は「不動産投資の穴場」なのか？
結論から言えば、
それは「旺盛な賃貸需要に対して、供給されるマンションが不足しているから」です。
つまり常に「需要」が勝っている状態にあります。
一般に不動産投資の失敗とは、「空室」や「賃料の値下がり」によって、
想定通りの賃料が入ってこない状況に陥ることです。
結局、不動産投資を検討する際の判断の要は「その物件を購入した場合、
本当に継続的に想定家賃で入居があるのか？」に尽きます。
京都が投資に有利な理由として「空室リスクが少ない」という点を挙げます。
その根拠として、空室率のデータを提示して他都市とは比較できれば一番なのですが、
実は空室率は正確に測るのがとても難しいものなのです。
なぜかと言えば、まず空室率の分母になるストック数のデータが存在していません。
建物や部屋数は数えられますが、
それが居住用じゃ投資用か、募集中か否かを正確に把握するためには、
全ての賃貸業者からデータを取り、管理戸数と空室率を把握する必要があります。
そのデータを保管、管理するものがないので、
調査会社に「京都市全体の空室率を出してくれ」とオーダーしても、
こちらが期待するようなデータは出てこないのです。
京都市は、日本で一番大学生人口割合が高い
「学問の都」として有名な京都は、
京都大学、同志社大学、立命館大学をはじめとする有名大学も多く、
単身世帯のなかでも学生の割合が高いのが特徴です。
京都市内の学生の数は約14.7万人。
147万人の人口に対して14万人ということは、
人口の約1割が学生ということになります。
人口に対する学生数・大学数の割合は東京・大阪を超え、全国で一番高いのです。
しかし、いくら学生が多いといっても、
地元出身の自宅通学者は賃貸住宅のターゲットには含まれていません。
その点、京都の学生は約50％が通学不可能な地域の出身者。
京都での賃貸需要が非常に高いことが分かります。
多くの人が住みたい街だから資産価値が高い
マンションの資産価値は立地に大きく左右されるので、
「マンション選び」は「街選び」であるとも言えます。
京都は観光客が多いだけではなく、定年退職後の安住の地としての需要もあります。
京都の成熟した生活環境や美術や食文化のなかで
ゆっくりと老後を送りたいと考える人が国内にはたくさんいるのです。
特に関西圏では「京都」ブランドの価値は絶大で、
幅広い年齢層から憧れの地であるといった指示を得ています。
2015年には、京都市内に建設された新築マンションの住戸が
西日本過去最高額の7億円で販売され、
即日完売したというニュースが世間をにぎわせました。
大手財閥系の一室280㎡※環境依存文字ほどの超高級分譲マンションです。
また、京都御苑東にある最高級マンションは、
1坪あたりの平均分譲単価が530万円と、
1995年以降の京都市内での最高価格となっています。
京都市の中でも鴨川沿いなど一部の人気地域は特にブランド力が高く、
以前から高額で取引が行われていました。
実際に自分が住まなくても、
「いい場所にいい物件が出たら、とにかく押さえておく」といった
国内外の資産家のセカンドハウス的な需要が根強くあります。
桜や紅葉等、四季折々の自然の美しさを身近に感じられ、
一年を通してさまざまな祭事やイベントが開催されるため、
住んでいて飽きることがありません。
1200年の歴史に培われた、唯一無二の「京都」の魅力が損なわれない限り、
「京都に住みたい！」という希望者は、増えこそすれ、今後も減ることはないでしょう。
空室リスクの低さこそ、京都不動産の最大のメリット
学生数も社会人単身世帯数も多いのが京都です。
加えて外国人観光客の増加による観光特需で街全体の景気が浮揚しています。
京都は今後も旺盛な賃貸需要が続くであろうことが容易に想定されます。
しかし需要が勝っていれば、供給が増えるのが市場原理です。
近年は東京をはじめ、大阪、福岡などの大都市圏では、
過熱した不動産投資によって供給過剰が懸念されるエリアも出てきています。
今までは順調に稼働していても、数年後、あるいは数十年後の状況は分かりません。
例えば近隣に戸数の多いタワーマンションのような大規模物件が建てば、
簡単に需給のバランスは崩れます。
そうなれば空室を埋めるために家賃を下げざるを得なくなるのが賃貸不動産の怖いところです。
となれば、いずれ京都も同じような状況になるのでないかと考えるのが普通ですが、
京都の場合はそうした急激な供給過剰が起こり得ない理由があるのです。
なぜ、京都には旺盛な賃貸需要があるのに、それに追いつく供給がなされないのか？
この理由が京都不動産の魅力を知るうえで最も重要なポイントです。
古都・京都のブランド価値を高める「景観条例」
京都は東京と比べてなぜこれだけ供給戸数が少ないのか。
その答えは、京都にある多くの世界遺産や国宝、重要文化財の存在が深く関係しています。
京都では、こうした歴史的建造物が至る所に存在しています。
それに加え「京都」という街自体の歴史的価値を保つためには、
さまざまな努力が行われているのです。
例えば、京都の建造物には美しい街並みを保全するめには
非常に厳しい建築規制が設けられています。
京都市が1972年に日本で最初の景観条例・市街地景観条例を施行して以来、
この規制は改正されるごとに厳しさを増しています。
これだけ広い範囲に、これだけ厳しい建築制限がかけられている都市は、
日本では恐らくほかにないでしょう。
京都市はおよそ1200年間前につくれらた平安京がベースになっています。
三方を山で囲まれた盆地に市街地があり、
市内を流れる桂川、宇治川、鴨川は南部で合流し、大阪湾へと続いています。
これがまさに当時の首都に最良の場所として、都市計画がなされたわけです。
京都はその後、長い歴史を遡っても街全体が焼失するような
大きな戦争の被害に遭っていません。
従って1200年前の平安京の形がそのまま残って現在に至っており、
平安京の町と今の町を重ねて合わせるととほぼ一致します。
通りの名称なども残されているので、
歴史好きの人には地図を見るだけでもたまらない街となっています。
社会人をメインターゲットにした
ハイグレードなマンションがベスト
京都で現在よく見かける単身者用マンションは、
トイレと風呂が同室になった3点ユニットで16～20㎡（環境依存文字）程度の
ワンルームマンションです（2019年7月時点）。
このタイプの多くはバフルの頃に建てられた物件で、
当時は最新設備で「ホテルライクな生活ができる高級マンション」という
うたい文句で分譲されていました。
しかし、3点ユニットは今では全くの不人気です。
こうした物件の現在の家賃相場は5万～6万円となっており、主に学生が住んでいます。
このスペックですと、やはり今の社会人単身者のニーズは満たせず、
ハイグレードなマンションは高い家賃でも入居者が殺到するのです。
社会人単身者用の場合は最低限、風呂トイレ別で、
広さも25㎡（環境依存文字）以上は欲しいところです。
家賃は7万～8万円。
セキュリティも重視されます。
「少し高いけど、やっぱりいいよね」と入居者に言われるような物件です。
求めれる設備は、ハイグレードなものになります。
また、宅配ボックスや24時間ゴミ出し可能など、
多忙な生活をサポートするサービスがあると喜ばれます。
学生だけを狙うのであれば、
大学の近くに鉄骨か木造のアパートを建てて家賃6万円くらいで貸せばいいのですが、
最もお勧めしたいのは、社会人をメインにした、
こうしたハイグレードなマンションタイプです。
そして実は、このような物件にも学生入居者は一定数集まってきます。
なぜなら裕福な家の学生が入居してくるからです。
親は自分の子の安全なためにはセキュリティのしっかりした
ハイグレードなマンションを借りるケースが少なくないのです。
長く安定した賃貸経営を行うためには、
ターゲットの間口が広く競争力のある物件であるほど有利です。
これから新しく京都物件を購入される方には、目先の利回りに惑わされず、
大企業勤めの単身社会人のニーズに応えつつ、
裕福な家の学生をターゲットとするハイグレード物件を選ぶべきです。
街の歴史的価値が、経年劣化ではなく資産価値を高める
一般的には建物は築年数が経過するにつれ経年劣化して資産価値が下がり、
物件価格が下落していくと考えられています。
国の定めた住宅用建物の法定耐用年数は、
木造22年、鉄骨造34年、RC（鉄筋コンクリート）造47年です。
固定資産税の評価や銀行の融資期間もこの法定耐用年数を基準にして決定されていますので、
法定耐用年数を超えた築古物件の価格が下がる大きな要因にもなっています。
築古物件を改装や改築をして使い続けるよりも、
更地にして新築するほうが融資を受けやすく経済的メリットが大きいので、
まだ使える建物でも取り壊されて新しいデザインの建物が立ち、
街の景観もどんどん変わっていきます。
この傾向は東京や大阪など、土地の利用価値の高い大都市圏ほど顕著です。
しかし、観光都市である古都・京都では、
築年数の経過した建物＝歴史的建造物は重要な文化的資産です。
京都市内には、いわゆる京町家などの伝統的な木造の建築物や、
明治期からの京都の近代化の過程で建築されてきた、
RC造やれんが造などの建築物が数多く現在しています。
これらの建築物は、歴史都市・京都の景観を形成し、
生活文化を伝える文化的に貴重な資産であるととらえられ、
良好な状態で次世代に継承していくべきものだと認識されています。
それらの建物の多くは現在も生活のなかで実際に使用されているため、
今の生活様式に合わせた改築や改装、設備の増設などが必要になりますが、
こうした建築物を現行の建築基準法の規定に適合するように改築すると、
景観的・文化的に価値のある意匠や形態等が損なわれてしまいます。
そこで京都市では、歴史的・景観的に価値のある建築物は、
それぞれの建築物に適した安全性を確保する規定等を定めた
「京都市歴史的建築物の保存及び活用に関する条例」を活用することで、
建築基準法の適用を除外し、良好な状態で将来への継承を可能にしています。
このような対応がなされているため、法的耐用年数を遥かに超えた建物であっても、
歴史的価値が醸成され、経年劣化どころかその資産価値は上昇しているのです。
京都の街を散策すると、
至るところで昔ながらの町家れんが造りの建物など歴史的な建造物が、
住宅としてのみならず、レストランやカフェ、
土産物や雑貨店などの店舗としても活用されており、
非常に人気があるのが分かります。
現在新築されているマンションも、いずれは築古物件になっていきます。
その際に懸念されるのが、物件のデザインの陳腐化です。
個性的で目立つ、その時代に合ったデザインであるほど、
経年によって時代遅れになり、古臭くなる危険性をはらんでいます。
しかし、京都の物件の場合は、
京都市の厳しい景観条例に合致するように建築されていますので、
最初から街並みに調和しており、一棟だけ目立つということもない代わりに、
古びた印象になる心配もありません。
いずれ築年数が経ち「歴史的建築物」と呼ばれるようになっても、
時代に合わせた改築がされ、その資産価値を保ちつつ愛され、
使用され続けていくことでしょう。
選択肢の一つに、京都物件をお勧めします
年金破綻、少子高齢化、格差社会、下流老人など、
不安が募るキーワードばかりが目立つ将来の日本ですが、
ただ漠然と心配しているだけでは何も変わりません。
自らアクションを起していくことで、自らの意識や未来は変えていけるのです。
そうしたアクションの一つに、
将来の資産を形成する不動産投資は最適なものだと思います。
皆様の資産形成と豊かな老後の一助になれば幸いです。
