不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。
すなわち、東京や大阪などの大都市圏では入居率は高いものの、
物件価格も高いので、利回りは低めです。
一方、地方では物件を安価で購入できますが、入居率を高く保てないため、
空室だらけになってしまい経営に行き詰るケースが少なくありません。
そんななか、京都は高い入居率と利回りを両立できる国内でも希有な町なのです。
仲介・管理一体型よりも管理専門会社がベスト
京都物件の管理について話す前に、管理会社について
ここで一つ確認しておきたいと思います。
すでにご存知かもしれませんが、一口に「管理会社」と言っても、
その業務内容には大きく分けて一般的に2タイプあります。
賃貸仲介と管理の両方を請け負う「仲介・管理兼業型」
一つ目は賃貸仲介と管理の両方を請け負う「仲介・管理兼業型」の管理会社です。
賃貸仲介と物件管理の両方を行っており、
仲介が成約した場合には入居者から1ヶ月分の仲介手数料、
オーナーから1ヶ月分の広告料を貰います。
客付け後は管理を行い、オーナーから管理手数料を受け取ります
（管理は無償で請け負う会社もあります）。
賃貸不動産に客付けする会社の多くは、
仲介と管理を一緒にやっているこの「仲介・管理兼業型」です。
このタイプの管理会社は、管理を任されている投資家の所有する賃貸物件の部屋が空いたら、
なんとか自社の賃貸仲介部門で入居者を付けようとします（入居付け）。
自分のところで入居付けすると、入居者から1ヶ月分の仲介手数料、
オーナーから1ヶ月分の広告料、つまり2ヶ月分の手数料が入って
収入が2倍（いわゆる両手）になるからです。
つまり、兼業型の管理会社の場合、
構造的に情報の囲い込みが起こりやすい仕組みになっているのです。
このような自社での客付けにこだわる管理会社に募集を任せると、
その部屋は長期間空室のままで放置される危険性があります。
オーナーにとっては機会損失が大きく不利と言わざるを得ません。
賃貸物件の管理のみを請け負う会社
もう一つは賃貸物件の管理のみを請け負う会社です。
空室が出た際の客付けは、自社ではなくほかの会社（仲介会社）に依頼します。
成約した場合にはオーナーから1ヶ月分の広告料を貰いますが、
それは自社ではなく客付けした仲介会社に渡し、
毎月の管理手数料がメインの収入なります。
このような管理専門の会社の場合は、
広くほかの仲介会社に情報を流し、客付けをアウトソーシングします。
管理会社によって若干の違いはあるかもしれませんが、
分かりやすく説明するために、当社、日本ホールディングスを例に説明します。
当社では、自社で分譲したマンションの管理を専門にする管理会社を持っていますが、
空室が出た場合は速やかに町の不動産会社（エイブルやミニミニといった賃貸仲介会社）に
その情報を流し、客付け営業（入居者募集）の依頼をします。
その際は、オーナーから通常通り1ヶ月分の広告料をいただきますが、
それを全て仲介会社に渡す構造になっています。
すると賃貸仲介会社が客付けに成功した場合、
私の会社からの広告料と入居者からの手数料、合わせて2ヶ月分（「両手」）になりますので、
積極的に客付けしてもらえるのです。
これはオーナーからすれば空室リスクを低減する効果がありますので、
結論としては仲介・管理一体型よりも管理専門の会社に管理を依頼するべきだと言えます。
管理会社がなぜ広告料を取らずに入居者募集を必死になるかと言えば、
管理会社の収益の柱は、管理物件の毎月の家賃から得られる管理手数料だからです。
空室のときにはこの管理手数料が入りませんので、
管理会社は一刻も早く満室にしようと積極的に営業をします。
この点で、管理一体型の会社はオーナーと利害が一致しているのです。
購入の段階から「管理」を見越したパートナー探しをするべき
投資物件購入の大きなポイントとして
「購入後の管理や客付けをどうするか？」「サポート体制が整っているのか？」
という点を重視すべきです。
管理物件の管理状況や入居者は目に見えますので、
良い管理・高い入居率を保っている管理会社がある
マンション販売会社には信頼感や安心感があります。
マンション投資は購入後の管理が重要になるので、
こうした観点でパートナー選びをするべきです。
自社だけでできることには限りがあります。
今は借り手市場なので、いかにその借り手を見つけて、自分のところに引き込むかが勝負です。
なるべく多くの仲介業者に協力を依頼し、広く情報が行きわたるようにすることで、
早期の客付けが可能になり、高い稼働率を維持することができるのです。
当社では管理物件の空室一覧を作成して常に情報を発信し、
管理部門の社員が順番に賃貸店舗を足で回っています。
店舗では担当者に「なぜこの物件は決まらないのか？」と問題点をヒアリングして、
現場の声を生かして積極的に改善しています。
このような形で京都市内をくまなく回ることで
賃貸管理のきめ細かなサービスが投資家に対しても、入居者に対しても可能になります。
さらに、賃貸仲介会社とのつながりも重要です。
最後には人と人とのつながりですから、
各賃貸店舗の営業マンといい人間関係を構築できていれば、
優先的に客付けをしてくれることも多々あります。
選択肢の一つに、京都物件をお勧めします
年金破綻、少子高齢化、格差社会、下流老人など、
不安が募るキーワードばかりが目立つ将来の日本ですが、
ただ漠然と心配しているだけでは何も変わりません。
自らアクションを起していくことで、自らの意識や未来は変えていけるのです。
そうしたアクションの一つに、
将来の資産を形成する不動産投資は最適なものだと思います。
皆様の資産形成と豊かな老後の一助になれば幸いです。
