【マンガでわかる】京都不動産は短期的な「利回り」に左右されず長期視点で購入

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不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。
すなわち、東京や大阪などの大都市圏では入居率は高いものの、
物件価格も高いので、利回りは低めです。
一方、地方では物件を安価で購入できますが、入居率を高く保てないため、
空室だらけになってしまい経営に行き詰るケースが少なくありません。

そんななか、京都は高い入居率と利回りを両立できる国内でも希有な町なのです。

短期的な「利回り」に左右されず長期視点で購入する

京都市では大きな物件は建築できないので、一棟当たりの戸数が少なめです。
そのためスケールメリットが働きづらく、
オーナー一人当たりの管理費や修繕積立金などの管理にかかるコストも、
ほかの地域より割高になる傾向があります。

そのため京都の収益物件の利回りはそれほど高くはありません。
当社の新築物件の場合、管理費と積立金を抜いた実質利回りは4％台前半です。
それでも銀行金利に比べれば高いほうですが、
不動産投資で大儲けできる数字でもありません。
単に収益性だけを見る投資家には、
京都物件の魅力は伝わりにくいかもしれません。

確かに、収益性の指標としてこの「利回り」は重要ですが、
これはあくまでも、今の瞬間を計算した収益性です。
長期間にわたる稼働率や家賃の下落率などは全く加味されていません。

不動産投資は、最終的に数十年の投資期間中の総収益で見たときに
いくらプラスになるのか、という投資です。
にもかかわらず新築直後、1年目、2年目の利回りが高いことに
どれだけの意味があるでしょうか。
そんな短期の収益性はまやかしです。

株式投資も同じですが、目先の今日1日の値動きで儲けようとする人もいれば、
ほれ込んだ株を20年持っていて、
相当な含み益があるけれど絶対に売らない、という人もいます。
最終的な損益がいくらになるのかは、
売却して手数料や税金なども含めすべて清算するまで分かりません。

日本は地震大国ということもあり、建物の法定耐用年数が短く定められていて、
まだまだ使える建物でもスクラップ＆ビルドが繰り返されています。
古いものを直しながら維持していくより、一度壊して新築したほうが簡単に儲かるため、
経済活動の一環として常に再開発が行われているのです。
東京や大阪など、行くたびにお店や街並みがガラッと変わっていて驚かされます。

一方、京都は同じ日本の中にあって、全く違う価値観で街づくりがなされています。
地域全体で街を守っていこうという意識が非常に高く、
厳しい建築制限で古の街並みや景観を保全しています。

京都の街は平安京依頼1200年、ずっと栄えてきたという歴史がある

京都の街は平安京以来1200年、ずっと栄えてきたという歴史がありますし、
このままいけば50年後、100年後でも、
京都の街はその佇まいを変えずに存在しているでしょうし、
当社の物件も、そのなかで満室に近い状態を維持できていると思います。
そう思えるのは不動産投資をするうえで、とても心強いことです。
そんな街が京都のほかにあるでしょうか？

長い目で見た場合、京都物件は絶対に他地域よりも収益性にも資産性にも優れている。
これは京都唯一の投資用マンションデベロッパーとして長年地域で活動し、
各都市の収益物件の動向も見てきたからこそ、自信を持って言えることです。