不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。
すなわち、東京や大阪などの大都市圏では入居率は高いものの、
物件価格も高いので、利回りは低めです。
一方、地方では物件を安価で購入できますが、入居率を高く保てないため、
空室だらけになってしまい経営に行き詰るケースが少なくありません。
そんななか、京都は高い入居率と利回りを両立できる国内でも希有な町なのです。
京都不動産を手に入れるには、どうすればいいのか？
ハードルが高い一棟所有。まずは「区分所有」を狙え
投資家の方は、よく「一棟物の中古マンションが欲しい」と言います。
確かに区分よりも一棟物のほうが自分の裁量で運営しやすく、
投資効率は上がります。
しかし、ただでさえ物件供給量の少ない京都では、
一棟物のアパートやマンションの中古物件の流通はとても少なく、
紹介はほぼ不可能に近い状態です。
そう伝えると
「中古の一棟物がないなら、土地から入手して自分で一棟物を建てたい」
と思う人がいるかもしれません。
しかし京都の新築一棟はなかなか手に入れるのが難しいと言わざるを得ません。
これまで当社は京都市内でマンション建設に当たり、
難航してきた不動産業者をいくつも見ています。
高さや外観の規制が厳しいうえに、近隣との調整がうまくいかず、
最悪の場合、採算が合わずに撤退したケースすら見てきました。
京都地場でなくてもマンション建設にはそれなりに実績のあるプロの業者でさえ、
撤退を余儀なくされるのです。
地主で、最初から土地があり資本力も地縁もあるという方なら別ですが、
個人の方が京都で土地を仕入れて一棟物を新築し、
成功させるのはかなり高いハードルになります。
これまでに請われて当社も特定の顧客に一棟物の新築をやったことはありますが、
あくまでもレアケースで通常はやっていません。
京都ならではの細かく厳しい規制に合わせて新規物件を開発するには、
手間も時間もかかりますが、それに応えられるだけの人員と労力が割けないからです。
ほかの地域では、土地を見て道路幅、建ぺい率、容積率、高さ制限などの
数値を当てはめれば建てられる物件のボリュームが分かり、
ざっくりした事業計画が立てられます。
しかし京都の場合は、ざっくりで見切り発車をしてしまうと大けがをします。
当社は以前、外部の一級建築士に設計をお願いしていましたが、
それでは間に合わないので、現在は自社で一級建築士を抱え、
開発計画からマンション設計までを行っています。
そして用地があるとすぐプランを入れ、容積率はもちろん、
高さや景観の規制にかかっていないか、近隣は大丈夫か、
文化財や埋蔵物、土壌汚染はないかなど、最初から細かく詰めていきます。
どれか一つでも引っかかると、計画そのものが頓挫してしまうからです。
京都では、まず採算の合う土地を探すことが難しいうえに、
規制のなかで建てることも難しい。
そもそも、大規模な物件は建てられないので、
事業として採算が合うかどうかのせめぎ合いです。
そのなかで、優良物件に仕上げることはさらに難しいのです。
結論、区分所有だからといってメリットがなくなるわけではない
結論としては、個人が京都で収益物件を持つなら、
一棟物ではなく区分のマンションのほうが確実で、
かつローリスクということです。
もちろん、区分所有だからといって
京都不動産のメリットがなくなるわけではありません。
選択肢の一つに、京都物件をお勧めします
年金破綻、少子高齢化、格差社会、下流老人など、
不安が募るキーワードばかりが目立つ将来の日本ですが、
ただ漠然と心配しているだけでは何も変わりません。
自らアクションを起していくことで、自らの意識や未来は変えていけるのです。
そうしたアクションの一つに、
将来の資産を形成する不動産投資は最適なものだと思います。
皆様の資産形成と豊かな老後の一助になれば幸いです。
