【マンガでわかる】京都不動産は実績のあるディベロッパーから新築物件を買え

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不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。
すなわち、東京や大阪などの大都市圏では入居率は高いものの、
物件価格も高いので、利回りは低めです。
一方、地方では物件を安価で購入できますが、入居率を高く保てないため、
空室だらけになってしまい経営に行き詰るケースが少なくありません。

そんななか、京都は高い入居率と利回りを両立できる国内でも希有な町なのです。

京都物件で優良な中古物件に出会える確率は極めて低い

東京や大阪の市場を見ている投資家には
「中古のマンションなんか探せばいくらでもある、
めぼしい物件がなかったらほかの不動産会社を当たればいい」
という感覚を持っている人が多くいます。
しかし、京都は、閉鎖性の強い小さな市場ですので、
めぼしい物件の情報が流れていなければ、もう本当に紹介できる物件がないのです。
ですから「いい物件が出たら紹介してください」と
京都の不動産屋さんに依頼して回るくらいしか、優良な中古物件を探す方法はありません。

京都の不動産会社の営業マンは、多くのお客様から同じことを頼まれています。
特に投資用マンションに関しては、お客様からの反響やアプローチはあっても、
紹介する物件がないので日々オーダーが溜まっている状況なのです。

一人の営業マンが把握できる見込み客の数には限りがあります。
すでに取引のある得意客なら別ですが、
一度名刺をもらっただけで取引実績もないお客様の場合、
物件が出たとしても紹介される優先順位は低いはずです。
特に他県に住んでいる場合は、すぐに購入の判断ができません。
融資付けの問題もありますので、
なおさら見込み客としての順位付けが低くなるのは、仕方のないところです。

では京都で優良な中古物件を購入するにはどうすればいいのか。

これはもう、運良く自分の基準に合う中古物件が出たら、スピード勝負で買うことです。
常に行列ができている状態で足が早いので、思い切りが必要になります。

中古物件の場合は、物件と個人の属性によって、
いくらまで融資が出るか分かりません。
せっかくいい物件を見つけても、結局資金調達ができず、
諦めざるを得なかったという人も多いのです。
あらかじめいくら頭金を用意でき、いくら借入ができるのか、
どのような物件であれば担保価値があり銀行評価が伸びるのかを調べ、
審査用の書類なども用意しておくとよいでしょう。

京都不動産は実績のあるディベロッパーから新築物件を買え

では、新築物件の場合はどうでしょう。

新築の収益物件を専門会社から購入する場合は、
他県在住でも同じタイミングで新規分譲の情報を得られるうえ、
提携金融機関が付いているので融資付けの問題もありません。
しっかりした管理部門がある会社から購入すれば、
購入後の管理や運営まで全部パッケージになっているので、
忙しい方や知識のない方でもすべてお任せで運営できるという安心感があります。

京都の収益物件を探している投資家の場合、
最初は一棟物や中古物件を探していても、
結局は「新築の区分マンション」という選択に落ち着くケースが多いのです。
実際、これが一番簡単で確実に良い物件を購入でき、
運営もしやすいことは間違いありません。

新築マンションは見かけ上の投資利回りは低くなりますが、
提携金融機関から低利で長期間のローンをほぼ全額借りることができます。
また、減価償却（げんかしょうきゃく）期間が長くとれ、節税効果も高くなります。
中古物件と新築物件、どちらのメリットが大きいか、
長期間のシュミレーションで総合的に判断すべきでしょう。

ただし新築の投資用マンションを購入する場合、
すでに良質な物件を分譲している実績のある会社を選ぶべきです。
同じ新築物件でも、安普請（やすぶしん）で設備も
貧弱な物件では入居者の居住満足度が低くなり、
結局家賃の値下げや空室に悩まされることになります。
その会社が過去に分譲した物件を実際に見て、
品質や入居状況、管理状況、管理受託のシステムなども確認しておく必要があります。

また、その不動産会社の投資に関するスタンスを見極めることも重要です。
売ればそれでおしまいなのか、パートナーとして末永く付き合ってくれるのか。
それによって物件を所有している間の管理・運営状況は大きく変わってきます。