不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。
すなわち、東京や大阪などの大都市圏では入居率は高いものの、
物件価格も高いので、利回りは低めです。
一方、地方では物件を安価で購入できますが、入居率を高く保てないため、
空室だらけになってしまい経営に行き詰るケースが少なくありません。
そんななか、京都は高い入居率と利回りを両立できる国内でも希有な町なのです。
京都で買うべきは「京都駅」周辺ではない
不動産は何よりも立地が一番重要です。
通常、不動産投資においてどんな地域であったも
まず外れることのないであろう「駅チカ」物件。
しかし、この「駅チカ」物件のセオリーは京都では当てはまりません。
京都市内においては、ターゲットである社会人や学生は
実は通勤・通学にJR京都駅はほとんど利用していません。
また、JR以外では阪急電車と京阪電車が乗り入れていますが、
この線は京都から大阪方面への移動で利用されることが多く、
通勤・通学用として頻繁に利用されるケースはそれほど多くありません。
京都市内の社会人や学生の移動手段は地下鉄やバス、
もしくは自転車や徒歩ということがほとんどです。
しかし、地下鉄に至っては一駅間の距離が短く、
市内であればどこにあっても「駅チカ」のようなものです。
すると必然的に人気エリアは市内の住みやすいエリアで、
会社や学校が近いところになります。
具体的には、大手企業が多く本社を置く「西院」エリアと
学生の多い「左京区」エリアの両方を取り込める場所などは
かなり人気の物件になります。
新規案件の開発が難しいなか、需要のある立地は値段も急騰しており、
物件も二極化して勝ち組、負け組がはっきりしています。
社会人の単身者と裕福な学生、その両方をターゲットにする場合は、
妥協せず相応の立地を選ぶ必要があります。
参考までに、MAP図は、当社が今まで京都市内で開発した
分譲した投資用マンションの所在地です。
当社の分譲した物件、全49棟1937室の入居率は99.3%（2019年5月）。
ほぼ満室稼働が続いています。
賃貸業の最終的なエンドユーザーは入居者です。
入居者に選ばれ、高稼働を維持できる一番の理由は、
やはり京都市内の好立地にあること。
これに尽きます。
でも、地名によって販売の勢いが全く違います。
一例を挙げると、「烏丸三条」。
烏丸通沿いで四条の上の三条通、ビジネスの中心地…
そんなイメージが浸透しているので、すぐに「ええ所やね」と伝わります。
このような場所にある物件は、すぐに売れますし、
賃貸に出した場合もすぐ入居者が決まり、
入れ替えの際にも賃料はほとんど下がりません。
なお、「ベラジオ烏丸三条2」という物件を分譲した際には、
東京で日本経済新聞社主催の不動産投資フェアに初出展しましたので、
景気付けに「この不動産投資フェアで新物件を発表します！」とリリースしました。
結果、東京の投資家の方がパンフレットを持って帰り、
約1ヵ月で完売し、そのほかも含めて37戸売れました。
土地勘のない東京の方にも「烏丸三条」という地名の
ブランド価値は伝わるのだと、改めて驚きました。
一方、堀川、今出川など、我々京都の人間には分かるけれども、
関東の方には全く知られていない場所にある物件は、
やはり販売の出足は遅くなっています。
「全国的にメジャーな地名」は、それだけで売りやすく、
資産価値の維持につながります。
多少高くても、立地と地名にはこだわるべきです。
選択肢の一つに、京都物件をお勧めします
年金破綻、少子高齢化、格差社会、下流老人など、
不安が募るキーワードばかりが目立つ将来の日本ですが、
ただ漠然と心配しているだけでは何も変わりません。
自らアクションを起していくことで、自らの意識や未来は変えていけるのです。
そうしたアクションの一つに、
将来の資産を形成する不動産投資は最適なものだと思います。
皆様の資産形成と豊かな老後の一助になれば幸いです。
