いつ不動産投資をはじめたらよいか？

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不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。
すなわち、東京や大阪などの大都市圏では入居率は高いものの、
物件価格も高いので、利回りは低めです。
一方、地方では物件を安価で購入できますが、入居率を高く保てないため、
空室だらけになってしまい経営に行き詰るケースが少なくありません。

そんななか、京都は高い入居率と利回りを両立できる国内でも希有な町なのです。

質問：
35歳で年収800万円、外資系企業正社員。
フルタイムで働く妻（年収500万円）とマンション暮らしですが、
子どもがいない老後を見据え、老後の収入になる不動産投資がしたいです。

将来は埼玉県にある実家が相続できる予定です。
妻は「今まで昇給しても手取りがほとんど変わらないから、ローンが心配。
せめて実家の土地建物を相続して、支払いに充てるめどが立ってから」
と反対しています。
今、不動産投資は始めるのと、まとまった額の一時収入が入ってからと、
どちらがいいですか？

まずは老後の収入源を「いつまでに」「いくら」を作りたいか。

資産運用は目的を具体的に考えることが大切です。
老後の収入源を「いつまでに」「いくらぐらいのキャッシュフロー」を作りたいかを
明確に設定しましょう。

例えば夫が65歳までに夫婦で老後を暮らせる月額30万円の賃料収入を得たいなら、
物件を何件保有しないといけないか、
ローンの年数を何年にしたらよいかが見えてきます。

ローン年数が極端に短くなる場合は考慮が必要ですが、
この方の場合は30年〜35年が理想的です。

目的にかなう物件、及び件数を考える。

もっとも大事なのは物件選びであるのは言うまでもありません。

「30年後」に家賃を30万円得るのが目的ですから、
その目的にかなう物件及び件数を考えましょう。
長期的に賃貸需要が安定した地域で、単身者向けのマンションを複数件数所有することで、
収入確保とリスク分散をしながら、ローンの返済を進めてゆくようにお勧めします。

長期にわたる投資なので、新築または築浅を選びましょう。

早くはじめるほうが絶対的に得。

ご実家を相続できるそうですが、
相続でまとまった資産が入るのは家計にとっては良いことではありますが、
昨今の長寿化を考えると、かなり着手が遅くなると予想されます。

その間、家賃収入が入らないことを考えると、早く始めるほうが絶対的に得です。
相続財産は、入ったら使い道を考えるくらいで今はよいのではないでしょうか。

早くから家賃収入を得てローンを減らして行けば、早期の資産形成につながる。

また、ローンに対する懸念が奥様にあるようですが、それは至極当然です。

しかしローンにもメリットがあり、
早くから家賃収入を得てローンを減らしていけば、早期の資産形成につながることや、
団体信用生命保険の保障を受けられるなどのメリットによって、
広く不動産投資にも活用されています。

ローンの支払いは家賃収入で行いますので、
実際に家計に影響が出るとすれば、空室期間です。
その期間に備えて相応の準備金を用意しておけば、それほど怖いものではありません。
さらに、万が一、空室が多い年が生じた場合、
不動産所得の赤字幅が大きくなることによって、
所得税・住民税の節税効果が大きくなります。
つまり、不動産投資のリスクが顕在化した場合のリスクヘッジとして働きます。