不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。
すなわち、東京や大阪などの大都市圏では入居率は高いものの、
物件価格も高いので、利回りは低めです。
一方、地方では物件を安価で購入できますが、入居率を高く保てないため、
空室だらけになってしまい経営に行き詰るケースが少なくありません。
そんななか、京都は高い入居率と利回りを両立できる国内でも希有な町なのです。
「和」のしつらいを打ち出した京都らしいマンションで長期安定収入を実現
今後、京都市内において賃貸マンション開発を行うなら、
厳しい建築規制を熟知していることが最低条件といえます。
そのうえで、数十年後も入居者に選ばれる物件になるには、京都の風景になじみ、
さらに京都らしさも表現する文化財的な存在になる必要があるでしょう。
では、京都らしさとはいったい何でしょうか？
日本ホールディングスは「和のこころ・しつらい」だと考えています。
ただし、単純な「和」では住民も行政も受け入れてはくれません。
1200年間にわたって、独自の文化を育んできた古都らしさも加わっていなければ、
京の空気になじむことはできないからです。
日本ホールディングスが展開する「ベラジオ雅」シリーズは、
RC造のマンションでありながら
「和」そして「京都」を体現するデザインを目指しています。
従来の住空間としての快適性を維持しつつ、
周辺の神社仏閣など伝統的建築物や風景との調和によって
長く愛される存在になるために、
「幾多の時代にも、変わることなく磨き続けられてきた
“雅”（上品・風流）の美」を追求します。
具体的には、エントランスに軒庇や格子調の演出を施し、
町家の坪庭や敷地内の和風庭園をイメージさせる植栽にも注力しようと考えています。
緑や砂利を使用した坪庭で、入居者に伝統と自然の癒しを感じてほしいのです。
また、京都の伝統文化を継承した気鋭アーティストとの
コラボレーションによって、新たな京都文化の発信源となる計画もしています。
実は、この「雅」への追及は数年前から始まっていました。
きっかけはあるマンション建築で、
市役所から和風門扉を設置するように指導を受けたことです。
それはあくまで「指導」となっていましたが、
京都市の「建築物等のデザイン基準」に基づくもので、
その指導が解消されないと景観政策課の「協議済」印や、
都市計画局建築指導課の「届け出印」はもらえません。
それらがもらえないと建築確認は下りない。
つまり市の指導には絶対に従わなければなりませんでした。
しかも、その費用は事業者側の負担です。
幸い私たちは、以前にも門扉を高級感の演出と建物の
圧迫感軽減に役立つと考えてほかの物件でも制作していました。
ですから、そのときのノウハウで難なく対応できたのです。
ちょうどこの頃から和風外観を物件オーナーや営業部門から
求められる機会が多くなり、積極的に取り入れてみようか、
と意識し始めた時期でもありました。
そこで日本ホールディングスは
「今後の京都のマンションは、和のしつらいが必須になる。
そしてそれは地域貢献にもつながる」と考えるようになりました。
市から和風外観の指導を受けた場合は、
室内の部材や設計変更で予算を捻出しなければならなくなります。
また、指導された和風外観の造作物を
安く作れないか検討する時間も追加で必要になります。
そのため、開発計画全体に影響を及びしかねません。
ですから日本ホールディングスは、
経験則から役所の指導内容を予測したうえで、予算組みをするようにしています。
和風門扉以外のすでに施行済みの和のしつらいには次のようなものがあります。
エントラストに灯篭やつくばいのある坪庭を設置
マンションの外観デザインは市の規制があるので自由にはできません。
また、室内など専有部分は入居者の好みがあるので、
あまりオリジナル色を出すわけにもいきません。
そう考えた結果、和のしつらいを実践するには共用部分を適していると判断し、
エントランスに灯篭やつくばいのある坪庭を設置しました。
エントランスは通勤・通学の際、毎日通る場所。
そこには京都らしい和のしつらいの演出を施すことで、
入居者からは「マンションに対する愛着が増した」といった声をいただいています。
ファサード（建築物の正面部分）に弁柄色のアクセントカラー
下記写真のマンションのファサードには、
中央に縦2本の朱色に近いアクセントカラーを入れています。
これは弁柄色と呼ばれる日本の伝統色で、
この色だからこそ京都市の許可を得ることができたと考えています。
おそらく朱色のような彩度の高いものでは許可が下りなかったはずです。
このように京都市では、単に和風というだけでは許可されないことが多々あります。
「和」のブランドを打ち出すことで、高い入居率を実現
このように「和」を打ち出したマンションを開発したとしても、
実際に入居者が入らなければ、投資用不動産としては失敗ということになります。
しかし、うれしいことに当社で分譲しているマンションの入居率は年間を通して、
ほぼ満室稼働といっていい状況です。
これが長期にわたって続くのですから、よほどのことがない限り、
物件が原因で失敗することはありません。
この高い入居率を支えているのは立地ももちろんですが、
先にお伝えしたような京都らしさが感じられる
「和」のしつらいを打ち出したことにあります。
当社では、定期的に入居者の方へのアンケートを行っていますが、
外観やブランドコンセプトにひかれて入居を決めたという方が多くいます。
また、日本ホールディングスで収益物件を購入する投資家を見ても、
年齢層は将来に向けての資産構築のために購入する若い層から、
相続税対策として購入する高齢層までと幅広いのですが、
共通しているのは「京都という街が好きだから、京都の物件を選んでいる」ということです。
かつて京都に住んでいた、旅行で京都を訪れたといった経験をされている方も少なくありません。
特に現金で何件も購入するような富裕層の場合、
「それほど利益は出なくても、銀行に預けるよりはまし」
といった感覚で購入される方もいます。
こうした方は、長期で保有していただけるというのも特徴です。
当初は「京都が好き」という理由で購入したものの、
運用してみたらしっかりと利益が出ることを実感できるため、
手放す理由がないというのが実際のところのようです。
さらには、京都市内で2戸、3戸と戸数を
増やしていかれる方が数多くいらっしゃいます。
選択肢の一つに、京都物件をお勧めします
年金破綻、少子高齢化、格差社会、下流老人など、
不安が募るキーワードばかりが目立つ将来の日本ですが、
ただ漠然と心配しているだけでは何も変わりません。
自らアクションを起していくことで、自らの意識や未来は変えていけるのです。
そうしたアクションの一つに、
将来の資産を形成する不動産投資は最適なものだと思います。
皆様の資産形成と豊かな老後の一助になれば幸いです。
