ブームとなった、京都の「民泊投資」も今は下火に

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不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。
すなわち、東京や大阪などの大都市圏では入居率は高いものの、
物件価格も高いので、利回りは低めです。
一方、地方では物件を安価で購入できますが、入居率を高く保てないため、
空室だらけになってしまい経営に行き詰るケースが少なくありません。

そんななか、京都は高い入居率と利回りを両立できる国内でも希有な町なのです。

京都のブランド力を活かした不動産投資として、
数年前に大きな盛り上がりを見せたのが「民泊」です。
民泊とは、自宅などの空き部屋を有償で宿泊者に提供するというもので、
誰でも比較的手軽に始められることから新たな不動産投資として注目を集めました。

メインターゲットとなるのは訪日外国人観光客ですから、
世界的な観光地でもある京都でも多くの民泊施設が登場しました。

民泊の増加の背景には京都ならではの事情もあります。
京都市内には、築100年前後の古民家である「町家」が数多く存在しています。
その多くは歴史ある風情を伝える貴重な建物ですが、
間口が狭くて奥行きのある特徴的な造りから、
本来の使用目的である「住む」という観点では
現代の生活スタイルに合ったものではありません。

そのため、日本らしい風情のある宿泊施設として改築し、
民泊として活用しようという動きが強まったのです。
実際、町家を利用した民泊は大きな人気を得て、
一時は高い利益を上げたオーナーもよく見られました。

ところが、2018年6月に住宅宿泊事業法、
いわゆる民泊新法が施行されると、事態は一変します。

本来、宿泊料を取って施設を運営する際には、
旅館業法に基づく営業許可を取らなければなりません。
ところが、自宅の一室や賃貸目的として購入している
マンションの一室などを使用している場合、実態の把握が困難となります。
そのため、無認可でサービスを提供している人が多く見られ、
施設の衛生環境の悪さや、ゴミ出しのマナー違反、騒音といった
近隣トラブルも発生するなど、大きな社会問題となりました。

こうした問題に対応するために民泊新法が施行され、
民泊のオーナーは「住宅宿泊事業者」として届け出が必要となりました。
届け出の方法としては、旅館業法の簡易宿所として許可を取るか、
民泊新法の届け出をするかの二つがあります。
より簡単な手続きで済むのは民泊新法での届け出ですが、
その反面、営業日数が年間180日間までという条件が付いています。

民泊の宿泊料は、一般のホテルや旅館に比べてかなり割安に設定されているため、
利益を上げるためには、できるだけ営業日を増やし、
多くの宿泊客を確保しなければなりません。
ところが年間180日までという規制により収入が減少。
さらに京都市の条例で住居専用地域での営業が
1月15日正午から3月16日正午までに限定されることになりました。
そこで多くの民泊オーナーは、簡易宿所としての経営を選択したのです。

ところが、ここでも大きな壁が立ちはだかります。
再び条例によって、2020年4月1日以降は簡易宿所であっても
フロントに24時間365日管理者を常駐させることを義務化したのです。

24時間常駐ということはスタッフを1日3交代制で雇わなければなりません。
月の延べ人員は90人。
人件費は少なくても100万円前後になるでしょう。
これだけの人件費を捻出するには、
民泊の規模では不可能としかいいようがありません。