不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。
すなわち、東京や大阪などの大都市圏では入居率は高いものの、
物件価格も高いので、利回りは低めです。
一方、地方では物件を安価で購入できますが、入居率を高く保てないため、
空室だらけになってしまい経営に行き詰るケースが少なくありません。
そんななか、京都は高い入居率と利回りを両立できる国内でも希有な町なのです。
富裕層が京都の投資用マンションに注目する理由
富裕層の多くは、投資情報のアンテナが高いといえます。
そんな富裕層がなぜ京都にマンションを購入するのか。
その理由は、人やお金が多く集まることで「価値が高まる」と考えられるからです。
京都の投資用マンションは希少性が非常に高い
不動産投資で最も大きなリスクは「空室」です。
利益を得るためには、当然ながら入居者の存在が不可欠であり、
せっかく利回りの良さそうな物件を手に入れたとしても、
空室続きでは収入を得るどころか、毎月のローンの支払い、
維持管理費や広告料（入居促進費）などで資金の持ち出しが出てしまいます。
近年は「空き地」が増加しており、社会問題にまで発展しています。
背景にあるのは、人口減少と住戸の過剰供給です。
都心部では今もマンションの開発が続いており、
今後は、駅から徒歩10分以内といった利便性の高さや高機能の設備など、
入居者にとって「魅力的」と思える価値がなければ、
空室リスクは避けられないでしょう。
入居者が「魅力的」と思うポイントの一つに「希少性の高さ」があります。
例えば、数量限定や期間限定という言葉を見ると、
つい買いたくなるという経験は誰にでもあるのではないでしょうか。
このように感じるのは、人間には手に入れることが難しければ難しいほど
「価値がある」と考える傾向があるためです。
すでにお伝えしたように、
京都には古くから「憧れの街」という魅力があります。
それだけでも価値があるように思えますが、
京都の投資用マンションの優良物件は、
ほかのエリアに比べるとなかなか世に出回らないという特徴があります。
京都市内は他府県の都市部に比べ開発の余地があまり残されておらず、
売地そのものが出回らないからです。
また、平安時代から続く入り組んだ街の区画には、
町家で知られるように間口の狭い建築物が適しています。
それゆえ、投資用マンション建設に適した土地が見つかりづらいのです。
なかなか世に出回ることのない貴重な物件ということは、
高い金を払ってでも手に入れたいと思える「価値」が生まれます。
それはつまり、毎月の家賃収入や最終的な売却額が
高くなる可能性があるということです。
これが富裕層が京都に投資用マンションを購入するポイントのひとつです。
横のつながりが強い京都で、貴重な物件を手に入れる特別感
人が集まる京都では空室リスクが低く資産価値が維持されやすいというメリットがある反面、
投資家にとっては「供給数が少ないがゆえに、優良物件を手に入れにくい」という
デメリットがあります。
「新書大賞2016」を受賞したベストセラー『京都ぎらい』（井上章一著・朝日新聞出版）や、
テレビ番組などで紹介されるように、京都人には独自の県民性があります。
「京都人は排他的」というのはある面では確かにそうで、
京都の祇園などに行くと「一見さんお断り」のお店がたくさんあります。
もともとは、後日請求という古くからの慣習のため、
信頼できるお客さんじゃなければ商売が成り立たないというのが実際のところのようですが、
横のつながりを大事にする京都らしさが感じられます。
それは、京都の不動産業界においても同様です。
京都の場合は物件の絶対数が少ないので、いい物件（割安な物件）があれば、
その情報は京都のなかだけで循環していて、あまり広くは出回りません。
一般の投資家、ましてや府外の人が
京都でいい物件を手に入れられるチャンスは非常にまれです。
これは、府外の投資家が京都不動産を探すうえでの大きなデメリットといえるでしょう。
しかし、お客様か、それ以外の他人かの明確な線引きがあるのが京都の魅力ともいえます。
祇園の「一見さんお断り」と書かれた店の前を通ったときに、
店の人と軽く挨拶ができると、
周囲からは「あの店のなじみなのか」と一目置かれるでしょう。
知っている人だけが楽しめる、
その「特別感」も他府県の人が憧れる理由ではないでしょうか。
選択肢の一つに、京都物件をお勧めします
年金破綻、少子高齢化、格差社会、下流老人など、
不安が募るキーワードばかりが目立つ将来の日本ですが、
ただ漠然と心配しているだけでは何も変わりません。
自らアクションを起していくことで、自らの意識や未来は変えていけるのです。
そうしたアクションの一つに、
将来の資産を形成する不動産投資は最適なものだと思います。
皆様の資産形成と豊かな老後の一助になれば幸いです。
